2023-11-14
經濟日報
發展局早前公布10年熟地供應藍圖，北都及交椅洲人工島所佔比例，較去年進一步上升。
施政報告公布之後，發展局早前亦公布10年熟地供應藍圖，2024/25至2033/34年度總體供應3,370公頃，跟去年的10年數據相若，但北都及交椅洲人工島所佔比例，較去年進一步上升，政府就落實大型項目的執行力變得愈來愈關鍵。
按照發展局公布，未來10年（即24/25至33/34年度）預計熟地供應約3,370公頃，較去年公布10年供應（23/24至32/33年）的3,280公頃，約增加90公頃或3%，總體供應量變化不算太多。
該兩個10年供應預測，其中有9年時間屬於重疊，即24/25至32/33年度，在去年預測這9年供應是3,170公頃，而今年的預測則為2,930公頃，主要是中後段的供應變得相對平均，由30/31年度起每年有400公頃的土地供應。
除了土地供應量外，土地的來源亦是值得關注，按照今年公布的10年預測，總體供應3,370公頃之中有1,400公頃來自北都、400公頃來自交椅洲人工島，兩個大型計劃佔總體供應53%，相較去年公布的3,280公頃內1,300公頃來自北都、300公頃來自交椅洲人工島，兩大項目佔比49%。
過去一段時間的土地供應，相當多來自改劃土地，但有關改劃由2013年物色210幅土地，經過10年時間開始消化完畢。個別改劃土地不再主導，承接下來就以大型新發展區主導，其中在短中期5年內（24/25至28/29年度）基本上是由北都內的新區，例如古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村及元朗南等計劃主導。
這些新區大多已經規劃逾10年，在規劃、工程層面要落實應無太大憂慮，關鍵在於如何處埋區內大量私人土地。
施政報告提出，2027年之前完成北都範圍內的收地工作，但具體要怎樣落實？當局提出的方案就是將「加強版新市鎮模式」擴大至所有北都新區，而且優化發展商原址換地，包括增加換地適用用途及協助擁有9成業權的業主收地發展。
融資方案成關鍵 考驗執行力
至於後5年（29/30至33/34年度）供應，最主導來自交椅洲人工島，若果將400公頃除開5年度計算，相當於每年80公頃，大約相當於每年總供應量五分一至六分一。
交椅洲人工島關鍵是融資方案，政府成立大型發展項目融資委員會處理人工島及北都融資計劃，希望利用市場力量，槓桿市場資金和效率。
不過，要留意的是，當市場預期環球利息環境由過去10年超低息，走向相對高息環境，被視為無風險的10年期美債，債息已經升穿5厘。日後港府無論是推出綠色債券還是其他的公私營合作計劃為人工島融資，難免要為投資者提供可觀回報率。最終要如何落實，還要考政府功夫。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論