地皮流標停不了？

發展商對落標與否及標價的取態，除考慮整體市況、經濟前景、財團現金流外，利息成本及建築成本上漲亦降低投地意慾。 地產市場陸續爆出不利消息，而地皮更接連流標，繼10月27日截標的政府招標東涌第106B區住宅地流標後，11月9日港鐵截標的東涌東站1期發展項目，因「零標書」而自動流標。不足半個月內兩度流標，並屬於今年第6次流標。 究其原因有三。首先，地皮位置屬發展商競投與否的關鍵之一，而剛流標的兩地均位處東涌區，屬於新市鎮，現時人口只有約98,000人。惟政府一直計劃將東涌新市鎮進一步發展為規劃全面的新市鎮，以容納更多人口。 擬議的東涌擴展計劃將涵蓋現有東涌新市鎮東西兩面，東涌擴展計劃將會提供約62,100個住宅單位，容納約184,000人口。按發展局的10年熟地供應時間表，東涌東被列入未來兩年度主要土地供應來源之一。可以預視未來東涌將成為住宅供應重鎮，選擇多。 其次，現時息口高企，美國聯儲局自2022年3月開展加息周期，持續達11次加息共5.25厘，超低息年代不再，大大增加本港企業、尤其發展商的融資成本或利息支出。加上剛流標兩幅東涌地，發展年期至2029年，均長達72個月，變相令發展支出加劇。 第三，建築費昂貴亦大大增加發展成本，減低發展商投地意慾。根據Arcadis 2023年國際建築成本指數，香港在全球建築成本最高的城市中排名第八。與此同時，發展商均異口同聲表示，建築成本上漲進一步影響地價。 會德豐地產主席梁志堅指出，建築費高昂，以東涌東站1期發展項目為例，前期費用及興建商場等成本後，每呎成本約4,000元，而且考慮周邊配套後，此屬「開荒」項目，最終「計唔掂數」而放棄入標。而新地副董事總經理雷霆亦直言，近年建築費高昂，請建築工人亦相當困難，東涌地盤位置偏遠，加上項目施工期長，導致建築成本上升，而輸入勞工亦以政府基建為先，未令私人發展商受惠。 刺激發展商投地 還看兩關鍵 發展商對落標與否，以及標價的取態，除考慮整體市況、經濟前景、財團現金流外，近年不斷上漲的利息成本及建築成本，亦大大降低發展商的投地意慾。最終令今年（2023年）罕有地出現流標地皮，較批出地皮更多的負面局面。 觀乎今年政府連同一鐵一局共招標10幅地皮，包括：政府7幅、港鐵2幅、市建局1幅，最終只成功推出4幅，6幅要流標收場，對下行中的樓市更是雪上加霜。 至於未來能否刺激發展商投地意慾，還要看兩大關鍵因素，其一為美國息率何時見頂回落，倘息口從高位回落，亦減低投資成本，令發商可以「計到數」；其二為發展商新盤去貨速度，倘若新盤銷情理想，加快貨如輪轉，資金周轉速度加快，並帶來持續穩定的收益，發展商才會重新投放資金在土地競投上。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論