2023-11-13
星島日報
根據金管局統計數字，今年第3季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，第3季末樓價已較今年高位累積回落約7%，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第3季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平，由於樓價較去年高位已穿1成界線，令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。
以上提到除了樓價跌幅，計算負資產亦關連借款人的按揭貸款金額剩餘多少，例如借款人雖然承造9成按揭，但供樓已達十年，按揭本金由630萬降了近26%至468萬，當樓價跌至595萬，物業並無資不抵債故仍屬正資產。那麼，供樓業主償還本金的速度亦會影響負資產數字，在息率較高及借款人選擇較長還款期的情況下，降低本金的速度會較慢。按揭息率由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%，以現時按息及30年還款期計算為例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年歸還本金由貸款額之2.7%跌至1.7%，首兩年歸還本金由5.4%跌至3.5%。再以現時息率對比不同還款期之還本速度，20年期之首年還本率可達3.3%，25年期為2.3%，30年期則降至1.7%，而現時平均按揭年期為27年，選用25年或30年還款期的用家佔大多數。總括來說，現時業主歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。
至於高成數按揭使用量，近年政府放寬按保推出林鄭plan及財爺plan，幫助有需要用家上車，選用9成按揭或8成按揭的買家因而增加，高成數按保的使用率亦回升至正常水平，故此當樓價跌穿1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便難免增加。然而，按揭保險計劃為有實際住屋需要的用家而設，借款人屬於自用物業用家，亦需符合既定條件方可獲得貸款，例如9成按保用家須為固定收入及首次置業人士，並須同樣通過供款佔入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相對較低。
負資產屬賬面上計算的結果，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理