2023-11-10
經濟日報
2024年樓價下行壓力不減，2025年才有望恢復輕微增長，已是英國地產業及金融業的共識。
相對本港樓市只見成交價沒有最低、只有更低的負面消息，同樣受到港人關注的英國樓市，近日難得傳來喜訊，當地樓價指數逾半年來首次止跌回升。
英國最大按揭機構Halifax日前公布，當地10月平均樓價為281,974英鎊（約270.7萬港元），按月升近3,000英鎊（約2.88萬港元），為3月以來首次上升，終止過去半年持續下跌的趨勢。按年計，10月樓價仍跌3.2%，但比起9月按年跌4.5%有所收窄。
另一主要按揭機構Nationwide的樓價指數更顯示英國樓價連續兩個月回升，上月平均樓價為259,423英鎊（約249萬港元），按月上升1,615英鎊（約1.55萬港元）或0.9%，升幅不但高於9月的0.1%，亦為去年8月以來最大升幅。按年計，10月樓價仍跌3.3%，但已優於9月下跌5.3%。
放盤減停加息 剛性需求重現
樓價回升的最大原因是放盤減少，接近全民就業的情況令賣家持貨能力上升，變相削弱買家的議價能力。Halifax按揭總監金奈爾德（Kim Kinnaird）直言，樓價上升非由買家需求帶動，目前後者仍然疲弱。以新盤為例，預期今年落成量只得9,500間，將較去年1.5萬間大減37%。
英國樓市近期難得一見的利好因素，還有英倫銀行連續兩次會議暫停加息，加強之前對置業感到猶豫的民眾入市信心，即剛性需求重現。當然，5.25厘仍是金融海嘯以來的最高利率水平。
Moneyfacts的數據顯示，按揭利率延續回落之勢，2年期定息平均利率降至6.26厘，5年期定息平均利率亦降至5.84厘。
然而，英倫銀行同樣帶來利淡消息，而且是一次過發出兩大利淡訊號：其一，警告明年經濟若無具意義的增長幅度，實際上將與衰退的分別不大。市場預期，英國第三季國內生產總值（GDP）將會倒退0.1%，皆因生活水平危機重創消費。
其二，預告短期內減息無望，利率須於高位維持一段時間，藉此遏抑冥頑不靈的高通脹。英國9月通脹為6.7%，縱已較去年高位11.1%顯著回落，但根據最新預測，2025年底才有機會降回英倫銀行的2%目標，較原先預測推遲了足足半年。
這次樓價回升，並非樓市見底先兆，即使民眾收入提升，但利率上升造成更大按揭負擔壓力，仍導致眾多潛在買家卻步，意味供過於求的局面短期難以扭轉。最有力證據是英國9月只批出4.3萬宗按揭申請，較2019年每月平均批出宗數低30%。
2024年樓價下行壓力不減，2025年才有望恢復輕微增長，已是英國地產業及金融業的共識，但明年跌幅應會較今年溫和。
其中，西班牙國家銀行（Santander）預測，樓價今年下跌7%，明年再跌2%；物業顧問公司萊坊（Knight Frank）同料今年樓價下跌7%，明年跌幅仍達4%；Halifax母公司萊斯銀行集團（Lloyds Banking Group）則料，今明兩年分別跌5%及2.4%。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記