2023-11-10
經濟日報
現時樓價按季跌幅及經歷時間，已列入有統計資料的三甲，僅次80年代的中英談判及跨千禧世紀的金融風暴。
早前財政司司長表示，住宅物業市場過去兩年經歷了明顯但有秩序的調整。2023年9月樓價較2021年9月的歷史高位下跌約17%。成交量由2021年上半年每月平均約6,700宗，一直縮減至今年第三季平均每月約3,100宗，而今年首季約4,700宗、第二季約4,100宗。跌市時交投量大幅下跌，也反映市場並沒有出現恐慌性拋售。
據差餉物業估署資料，最新9月私樓售價指數報332.1，按月跌1.75%，連挫5個月，並蒸發全年升幅，倒跌0.7%，樓價大概跌至2017年4、5月水平。至於財政司司長提到的歷史高位指數2021年9月，則為398.1點，累計跌幅為16.6%。
如果以月份數字比較，今時香港樓市正挑戰2008年金融海嘯期的恐慌性跌幅，2008年6月樓市高點見126.6點，及後雷曼兄弟引爆全球金融海嘯，樓價至2008年12月跌至104.8點見底，跌幅17.2%，歷時只有6個月，而過去兩年樓價雖有反覆，但累計跌幅達16.6%，已經非常接近金融海嘯的級數。
按月樓價跌幅正挑戰十多年前的金融海嘯，如果按季計算，不論樓價跌幅及經歷時間，已列入有統計資料的三甲，僅次於80年代的中英談判及跨千禧世紀的金融風暴。唐榮翻查過去整理的資料，有詳細統計記錄的跌市（見附表），而使用季度主要是差估署較舊年份資料，只有季度數據。
97金融風暴至沙士 跌65%最傷
兩三成的幅度，第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。第二次又是最長最大幅度的，當然是97年金融風暴至2003年沙士期，期間或有反彈，但總計歷時24個季度或6年，樓價跌幅65%。
另外有兩次只跌4%，1989年是六四事件引發的恐慌，1992年應該是樓市炒風過熱，港英政府決定收緊按揭成數，由9成降至8成，引發樓價下跌。至於1994年港英政府亦曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期，結果引發6個季度、約一年半的樓價調整，樓價跌幅有12%。
進入千禧年後，2008年金融海嘯，下跌期相當短暫，只有2個季度，跌幅14%。另一是2015至2016年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價同樣回落兩個季度，幅度約10%。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論