2023-11-08
經濟日報
截至今年第三季，美國整體寫字樓空置率達13.3%，傳統科企根據地三藩市的空置率更達20%。
要判斷企業的價值，其生意是否可為，不能單看其做大做強的進攻能力，防守性同樣重要，即一旦面對逆境，能否輕易承受致命一擊。幾年前巔峰期估值曾達470億美元（約3,666億港元）的共享辦公平台WeWork，便是防守力薄弱的例子，在今次商用物業下行周期中申請破產。
WeWork的生意模式設計，其實很明顯不能抵禦風浪。WeWork當初能夠急速擴張，靠的是輕資產模式，不買入物業，靠簽長期租約，之後做裝修提升租值，分租出去賺取差價。精明的讀者應該馬上看出，這種生意最大問題在於一旦經濟不景，沒有租客時怎辦？WeWork的生意很靠租金現金流，租賃不濟時無險可守。
疫情時大家在家工作，WeWork租金收入嚴重受挫，本以為疫情後會好轉，豈料在家工作風氣未有完全扭轉，很多企業發現員工不現身無礙運作，故繼續容許在家工作，辦公室需求未完全復甦。在家工作對經濟衝擊很大，辦公室需求降，租金於是向下調整，但WeWork簽的是長約，要繼續向大業主交當初好景時租金。
截至9月，WeWork的長期租賃負債（long-term lease obligations）達160億美元（約1,248億港元），當中大部分都是以美雙籍猶太裔創辦人諾伊曼（Adam Neumann）2019年退任行政總裁前簽下，需求萎縮後，這些租約成為沉重負擔，WeWork不斷被放血，已經乾塘。
截至今年6月，WeWork累計已蝕了約160億美元，過去10年從投資者拿到的錢，或借來的錢已全部燒光。而且樓市寒冬不知持續多久，是否繼續守下去，等待在家工作的風氣逆轉？況且，WeWork不像本港地產商那樣業務龐雜，遍布各行各業，有其他收入幫補，加上資產也不多，完全無條件防守，破產是唯一出路。
美寫字樓空置13% 超金融海嘯
WeWork破產，不僅是個別企業經營問題，受寒冬籠罩的亦不止WeWork。商用物業瀕臨崩盤，美國財經傳媒近半年常常談論。截至今年第三季，美國整體寫字樓空置率是13.3%，超越2008年金融海嘯爆發後的高位，個別城市尤其誇張，科企最有條件在家工作，於是傳統科企根據地三藩市空置率達20%，惟當地金融海嘯時空置率也未升穿13%。
空置率高企的情況或不會輕易扭轉，大企業對遙距在家工作，由疫前抱有疑問，到疫後成為潮流，雖未必完全取消辦公室上班，但容許員工每周只回來一至兩天，所需寫字樓空間馬上下降，對商用物業價值產生重大改變。
來自顧問公司麥肯錫（McKinsey）的一份相關報告，內容相當有趣，指工作模式已出現長期性變化，預料在「溫和（moderate）」經濟狀況下，到了2030年，20個最受打擊大城市的寫字樓需求將較2019年時跌20%，若出現不利的經濟情況，更可能跌38%。然而，有危也有機，報告指寫字樓需求跌，企業相關預算便可花在租少量更高質的空間，以鼓勵員工回寫字樓，麥肯錫料紐約最優質的寫字樓需求不跌反升。
撰文 : 林建忠
欄名 : 國金札記