2023-11-07
經濟日報
今年受極端天氣嚴重影響，或拖慢建築進度，即新樓落成量或不似預期，最直接影響是新樓租盤供應。
最近連續3組數據反映，新盤供應市場的格局或有變化，包括預售樓花、新盤落成量及早前提及的施工單位數目。當然，早前房屋局數據已說明，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.7萬伙，重回歷史高位，短期新盤量多的現況未改。
第一組數字是私樓落成量，據差餉物業估價署最新《香港物業報告-每月補編》數據顯示，今年9月份私樓落成量錄2,309伙，按月激增近23倍，並創今年2月後新高，但累計今年首3季，落成量為10,090伙，僅達到全年目標約5成。數字較去年同期的14,441伙，按年跌約3成，私樓興建步伐依然落後，有機會造成私樓預測落成量失準。
私樓落成量 直接影響租盤供應
附表顯示私樓落成量，2008年及2009年金融海嘯、2013年一手住宅銷售條例實施、2015年中港股災、2019年社會事件，當出現「不穩定」因素，新盤的落成量均偏少，今年是否如此？根據差估署今年初預測，2023年的私樓落成量有19,953伙，至9月落成量僅達51%，最後一季近1萬伙衝刺落成？似乎機會不大，而且2023年受極端天氣嚴重影響，或會影響建築進度。換言之，新樓落成量或不似預期，最直接影響是今年新樓租盤供應。
而差估署預測，2024年將會迎來私樓落成量的高峰，多達26,970伙，落成量或會出現今年推至明年、明年推至後年，落成量順延的情況有可能出現。
另一組數據是預售樓花，地政總署上月未有接獲預售樓花同意書申請，是自今年6月後再一次出現零申請情況。而截至今年10月底全港滾存待批預售單位錄14,219伙，屬2021年9月錄9,284伙以來，逾2年最少。以今年首10個月計算，新申請預售樓花單位合共只有9,381伙，比起去年同期20,655伙按年大跌約54.6%，並創10年同期新低，可見今年新申請單位數目大減。
不過，房屋局的數字，截至9月底已入伙而未售出的現樓餘貨單位增加至1.8萬伙，按季多1,000伙，發展商需時去現樓庫存，或減慢新申請預售樓花，短期內集中銷售現樓新盤或近現樓新盤。
第三組數字是唐榮早前提及的私樓施工量，今年第3季錄得3,200伙，按季大跌約46.7%。2023年私樓施工的數目，累計有11,500伙，略為高出去年全年11,000伙的低位。施工數目理論上會在兩三年後推出的樓花數量反映，然後亦會影響再兩三年後的落成量。
3組數據都與新樓樓花及現樓未來供應有關，要留意後續變化。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論