2023-11-06
經濟日報
市民現時入市面對的供樓痛苦程度，相較過去無明顯變輕鬆，惟有期望日後進入減息周期後能夠苦盡甘來。
二手樓價由歷史高位下跌超過15%，與此同時按揭利率上升，市民買樓上車有沒有比以往變得容易？置業有沒有變得輕鬆一點？
近兩年樓價反覆下跌，相較2020、2021年新界上車盤要400萬、500萬元起跳，新界新盤、市區二手呎價2萬元變得普遍，去到近期「2字頭」、「3字頭」上車盤重現，市區屋苑亦開始出現呎價跌穿1萬元關口。
二手痛苦指數 較2021第三季低
如果拿二手置業痛苦指數（二手住宅註冊量、註冊金額及私樓家庭月入中位數，計算出買樓置業的難度）來說，9月份有1,898宗二手註冊買賣，涉及金額約151.24億元，相當於平均每宗二手成交價約796萬元，以今年第二季的私樓家庭月入中位數（4萬元）計算，即痛苦指數為16.6點，亦即是不吃不喝16.6年才「夠買樓」，對比2021年第三季的20.6點的確下降了不少。
事實上，金管局在《貨幣與金融穩定情況半年度報告》內所統計的「樓價與收入比率」，亦跟二手痛苦指數一樣處於較低位，最新2023年第二季數據是15.9倍，較2022年第四季的15.6倍輕微上升。
不過，如果翻查過往數據，樓價與收入比率由2013年升穿15倍之後，在2021年第四季達到19.8倍的高峰，之後樓價與收入比率其實反覆下跌，以今年第二季的15.9倍計算，已經下跌20%。
由於期間私樓家庭收入中位數只是上升7.5%，樓價與收入比率得以改善主要是來自樓價下跌的影響。不過，該比率目前仍然維持在97年的峰值（15倍）水平，跟長期平均數11至12倍仍然有距離。
樓價跌 抵銷加息對供樓壓力
當然今次樓價下跌是因為息口上升，難免會有人指出，雖然樓價下跌，但按揭利息上升，供樓一樣變得辛苦。不過，從金管局的收入槓桿比率數據在今年第二季維持在77.4%的高位，在過去一年樓價的下跌，大致抵銷加息對供樓造成的壓力。
若果拿一些具體例子，如早前一個大埔新峰花園兩房、實用面積513平方呎單位，近日以520萬元易手，相較上手業主2020年4月購入價668萬元，樓價大約下跌22%。樓價下跌了，供樓情況又怎樣？假設用9成按揭、30年還款期計算，以現時按揭息率4.125厘計算，新業主每月供款大約22,682元。至於舊業主在2020年4月時候，當時市場實際按息約2.5厘，以相同的按揭成數、還款年期計算，月供大約23,755元。在樓價跌、息口升的情況下，同一個單位供樓開支輕微減少了5%。
以上只是個別單位的情況，考慮整體樓價跌幅未必有22%那麼多，相信從供樓角度，市民現時入市面對的供樓痛苦程度，相較過去無明顯變輕鬆，惟有期望日後進入減息周期後能夠苦盡甘來。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論