在中央定調供需關係已發生重大變化後，住房政策的系統性改革已是共識。
中國經濟進入年末會議期，政策訊號密集湧現，近幾日一則保障房文件中關於住房體系的新表述引起廣泛關注，其中「讓商品房回歸商品屬性」的表態，被視為房地產政策迎來方向性的重大轉變。
今年的房地產市場在不斷祭出小型利好政策的節奏中走走停停，根據官方公布的最新數據，此前作為今年最被期待的「金九銀十」成色大幅不如預期，房地產市場重新回到8月底政策出台之前的悲觀情緒。
近日內地媒體報道，8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發[2023]14號文，以下簡稱「14號文」）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。同時也公布了該文件的主要內容，進一步打開了有關後續房地產政策的想像空間。
「14號文」曝光 3內容惹關注
其中，最受關注的包括三大內容，第一，是要加大保障性住房建設和供給，「讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥」；第二，是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。第三，是要在常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。
「14號文」的曝光立刻在房地產市場引起騷動，有關「推動新一輪『房改』」的話題衝上熱搜，政策對房地產市場的影響也引來不少爭議。經濟界普遍認為，從「14號文」來看，未來房地產將進入「保障+市場」雙軌並行的新格局，以「低端有保障、高端有市場」的分層設計，確保居者有其屋和房地產行業平穩健康發展的兩大政策目標。
其中，有關「讓商品住房回歸商品屬性」，被視為是接下來鬆綁限價、限購、土地價格上限等政策的訊號，讓商品房定價權將重回市場。由於此份文件是在「認房不認貸」和目前部分一線城市定向寬鬆限購政策之前敲定，此時被曝光，也被認為是在上一輪政策效應已稀釋殆盡之後，市場對於取消限價等政策情緒開始蔓延的一個回應，有利於提振信心，給予房企拿地熱情。
不過也有學者認為此輪轉變在當下市況下推出可能也會引發新的問題，需要注意轉型陣痛引發的風險。因當下多數城市庫存壓力普遍較大，去化尚未完成，如果大量新建保障住房，可能會進一步分流剛需群體，一方面令剛需新房去化難度加大，另一方面對於本就掛牌量激增的二手房也形成威脅，導致想要置換改善的群體置換難度進一步加大，對商品房市場形成衝擊。因此，要謹慎把握政策節奏。
供需關係劇變 房策改革成共識
是否有新一輪「房改」可能還言之過早，但在中央定調供需關係已發生重大變化後，住房政策的系統性改革已是共識。今年7月，原中財辦副主任楊偉民就已預告「要在加快建設保障性住房的基礎之上，讓商品房回歸商品屬性」，因讓消費者自由選擇、自住消費是社會主義市場經濟的應有之意，對居民消費盡可能不干預少限制。過去政策制定主要是面向生產者、面向企業，現在需要考慮如何面向消費者，增強消費能力，來實施宏觀經濟政策。改革方向的變化由此可以觀之。
撰文 : 潘攀