2023-11-01
經濟日報
今年以來，為了救房地產市場，中國政府推出了一系列的房地產市場的救市政策，特別是9月初政府推出降低首付比例、降低按揭貸款利率、「認房不認貸」等政策推出，市場對此寄予很大希望，以為這些政策推出就會讓中國的房地產市場重回快速增長轉道。
連串救市政策出台 樓價未止跌
但實際上，中國房地產研究機構中指研究院資料顯示，9月全國百城新房價格環比止跌轉漲，但二手房價格下跌的城市繼續增加，全國性房價普遍下跌還在繼續。同樣，住房銷售也是如此，市場還是十分冷靜。
那麼，當前中國房地產市場問題在哪裏？有人認為是中國房地產市場隨着經濟下行、人口紅利消失，出現了周期性調整；有人認為是中國房地產市場泡沫過大，將出現一輪擠出泡沫的過程；還有人認為是監管不嚴，導致房地產企業槓桿率過高，資產負債嚴重等等。
不過，這些看法只是觀察到問題的表面，並沒有把當前中國房地產市場問題實質所在。因為，當前中國的房地產市場與2021年之前相比，已經發生了根本性變化。這種變化，如果僅用老的思想、觀念、方法、政策，是無法解決中國房地產市場問題的。
三大根本性轉變 入市意慾大降
就目前的情況而言，中國房地產市場已經發生了根本性轉變。主要表現有，一是房地產市場的預期根本性轉變，由前20多年房價只漲不跌的市場預期、居民搶購到住房就能夠賺錢「拜物教」理念、城鎮居民通過銀行金融槓桿湧入房地產市場、居民住房按揭貸款快速增長到40萬億元人民幣的狀況，到從2021年下半年開始，由於幾年來房價持續下跌，房價只漲不跌的市場預期完全逆轉，房地產市場的價格在持續下跌，無論是新房還是二手房都如此，已經開始房地產價格只跌不漲的預期，而且這種預期短期內難以改變。
在這種市場預期下，無論政府出台甚麼樣購買住房的優惠政策，居民都沒有願意進入房地產市場。
8月及9月房地產市場的情況就是如此。住房銷售投資都出現了負增長。比如，2023年8月中國房地產景氣指數僅為93.56，較2021年2月的101.43相差近8；2023年1至7月中國房地產開發投資增長為負8.8%，不僅呈現於連續15個月衰退，而且今年負增長幅度愈來愈大；2023年1至8月中國商品房價銷售額、銷售面積分別負增長3.2%、7.1%；2023年7月70個大中城市新建住房價格負增長0.6%，連續16個月呈負增長態勢。可以說，就當前中國房地產市場這種形勢來看，並沒有趨緩的迹象。
二是房地產市場預期的根本性轉變，也意味着中國房地產市場性質出現根本性轉變。由以往購買住房為金融投資為主導的市場，轉變為購買住房為消費居住的市場。住房作為金融產品，又有便利的銀行金融槓桿，住房的需求可以是無限的，許多人購買的住房只能是多多益善，市場的住房也只能是供不應求，不斷地把房價推高，製造房地產泡沫。但是當住房是居住消費時，居民多購買住房不僅面臨貶值之風險，還要增加持有住房的成本，所以居民決不會多購買住房讓之閒置。
正是這種住房市場性質轉變，房地產市場的供求關係也隨之發生根本性逆轉，由房地產市場的供不應求轉變為供應嚴重過剩。因為，這不僅在於金融性購買住房會退出市場，而且在於在房價持續下跌時居民居住消費的需求，永遠會小於房價只漲不跌時住房為金融品的需求；還有，在這種情況下，持有較多住房的住房投機者會將手中的住房推向市場，增加住房市場供給，進一步強化住房的供應過剩，所以，2022年以來各個城市的二手房市場掛牌量大增，就是這種結果。
兩者夾擊，中國房地產市場供應過剩不僅正常，更可能是嚴重供應過剩。
老思路舊政策 無法解當前困局
三是城市二手房市場掛牌量大增，也意味着中國的房地產市場由新房為主導的市場，開始轉變為以二手房為主導的市場，中國的房地產市場開始真正走向成熟。因為，在二手房佔主導的市場，不僅通過這個市場可以真正體現出住房供求關係，也可通過這種供求關係，讓房價基本上由市場個體的分散化決策來確定，政府無法左右市場供求關係。所以，前國家統計局副局長賀鏗說，當前中國的住房市場供應過剩，就是指在住房為居住消費意義上說的。就住房為居住消費或消費品的意義上說，中國房地產市場基本下處於嚴重的供應過剩，無論是一線城市，還是二線城市都是如此。三線以下的城市住房供應過剩更為生嚴重。可以說，當前中國房地產市場基本上處於供應過剩，只不過不同的城市住房供應過剩的程度不同罷了。
在這三大根本性轉變下，中國房地產市場治理根本無法用老的思路、方法、政策、工具來調整了，政府只有在新的政策思路上，才能解決當前中國房地產市場所面臨的問題。
要解決當前中國房地產的問題，讓其步上健康發展之路。首先就得重構中國的房地產市場發展模式。在土地政策、金融政策、稅收政策、市場治理上進行重大改革。
重構中國的房地產市場發展模式，就得讓房地產回歸居住消費的本性，嚴重限制房地產的金融屬性。所以，未來中國的房地產發展新模式，應該把新建住房分為30%保障性住房，50%消費性住房及20%由於市場定價是的住房。比如在一線城市及住房供應較為緊張的城市，把保障性住房建設佔比上升至30%以上，以此來保證中低收入居民的基本的居住條件；對50%消費性住房給予嚴格地限定只能消費居住，不能有投資賺錢效應；對其他20%住房完全由市場的價格機制運行，政府不用參與其中。這個房地產發展新模式，是解決當前中國房地產市場許多問題的根本之道。
國家應設公司收購 轉作保障房
其次，對目前市場上的房地產存量項目，只是通過保交樓的政策已經無法解決問題了。因此，就目前的情況來看，許多房地產開發商自身已經無能力完成此重任。與其拖着不決，不如由國家牽頭成立類似於美國兩房（「房利美（Fannie Mae）」與「房地美（Freddie Mac）」）的公司，按公允價值和淨資產來收購這些住房。收購後這些住房可列為保障性住房，可發放債券募集資金盤活運營，集中管理，分類運營。以此化解當前房地產市場的流動危機。這樣既穩定市場，又能靈活處置。
第三，以市場法則為主導，全面撤銷以往政府出台各種限制房地產購買和定價的行政性政策。特別是撤除任何對房價的行政性管制，房價完全是市場價格機制來確定。可以說，政府的房價管制政策，是導致市場價格機制失靈的關鍵所在。房價的市場價格機制失靈，市場供應關係一定會失靈。房地產市場沒有價格機制是無法健康發展的。
可以說，這三個方面是引導中國房地產市場健康發展的關鍵所在。當時中國房地產市場何去何從，就看政府政策目標是甚麼？就看能否重構房地產發展的新模式，重整利益關係，否則還是在老的路徑上打轉，是走不出當前中國房地產市場困境的。
撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授
欄名 : 評論