2023-11-01
經濟日報
以按息4.125厘計算，首年供款當中64%是繳付利息，還本部分只有36%。
負資產住宅按揭貸款宗數由今年第2季末的3,341宗，增加至第3季末的11,123宗。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。負資產住宅按揭貸款涉及的金額由174億元，增加至593億元。
因應樓價下調，負資產宗數反彈是無可阻擋的事，經絡按揭轉介報告提到，今年下半年受息口上升、交投下跌，以及發展商減價推售新盤等多個因素影響，本港樓價已由升轉跌。根據差餉物業估價署數據顯示，今年9月份私人住宅售價指數報332.1點，連跌5個月，與2021年9月份的歷史高位398.1點相比更急挫17%。另外，今年第3季私人住宅售價指數報338.1點，比第二季350.6點下跌12.5點或3.6%，連升兩季後回落，並創2017年第2季後的季度新低，鑑於第3季樓價下行，負資產個案亦急增。
中原按揭一份報告提到一個值得留意的部分，負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關。當樓價累跌1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。而且，由於按揭息率由去年約1.5%逐步升至現為4.125%，現時業主每月供樓的本金比例較以往低，歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。
按息4.125厘 首年供款64%還息
附表是唐榮計算不同按揭息率下的情況，借款100萬元，25年期，首年還款的情況，1.5厘與4.125厘相比，每月供款已累計上升34%，升幅驚人。如上文提到的償還本息的部分，以首年計，超低利息年代1.5厘計算，只是31%還利息，69%還本金。到了現今4.125厘的年代，情況逆轉，首年供款計算，當中64%是繳付利息，而還本的部分縮至只有36%。附表亦提供一個還本略為高於還息的水平，按揭利率大約就要回到2.75厘左右。
一年供12期下來，1.5厘供款尚欠銀行96.7萬元，4.125厘尚欠銀行97.6萬元，4.125厘要多供5期樓按，至第17期供款後，欠款才低於96.7萬水平，這就是歸還本金速度較以往慢的情況。
負資產數字雖然上升，如第4季樓價跌勢未止，數字還會上升，不過，拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率由上季0.09%，下降至今季末的0.02%，仍屬於相當健康的水平。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論