發展商在「微調」供應

發展商過往因應市況、樓價等，調節私樓施工數量；估計今年施工量亦可能偏少。 據房屋局數據顯示，截至今年9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達10.7萬伙，按季度增加2,000伙，重回歷史高位。 當中已批出而未動工的熟地大約可提供2萬伙，按季度多1,000伙；正在興建而未售出的樓花維持有6.8萬伙，已入伙而未售出的現樓餘貨單位亦增加至1.8萬伙，按季多1,000伙。 另外，今年第三季有2,500伙一手住宅獲發入伙紙，按季大增逾2倍。唐榮認為，值得留意的一組數字是施工量，今年第三季錄得3,200伙，按季大跌約46.7%。2023年私樓施工的數目，第一季是2,300伙、第二季升至6,000伙，第三季斬半至3,200伙，現時累計有11,500伙，略為高出去年全年11,000伙的低位。 相關的私人住宅施工單位數目，是根據建築商向屋宇署提交的私人住宅項目地基動工通知的單位數目計算。位於鐵路車站或車廠上蓋的住宅項目，則以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知的單位數目計算（因為地基工程早於興建鐵路車站或車廠時已一併完成）。施工數目理論上會在兩三年後推出的樓花數量反映，然後亦會影響再兩三年後的落成量。 附表顯示，歷年施工量，每5個年份的私樓施工數字可以看到極為波動，2003至07年，私樓施工總數為73,300伙，2008至12年私樓施工量處於超低水平的58,500伙，平均每年只有11,700伙，或多或少創造了數年前，落成量偏少，私樓瘋搶，推升樓價的有利條件。 至2013至17年，樓市好景搶建屋，施工量又大增至88,100伙，平均每年17,620伙，造就近數年較高的私樓落成數字。至最近5年，亦即2018至22年，5年施工數字維持在81,000伙，平均每年動工16,200伙，較上一個5年期略為減少，不過，值得留意是，似乎發展商開始調節施工量，因為去年見低位11,000伙，遠低於平均值後，今年似乎亦有可能低於該平均值水平。 私樓去年施工量 按年減半 過去發展商有迹象顯示，因應市況、樓價等等，調節私樓施工數量，附表最明顯是2008年金融海嘯，當年發展商有放慢新樓動工甚至停工的消息，數據顯示，當年施工單位由2007年的12,900伙減少至8,000伙，施工量按年減少38%，其後在2009年維持8,200伙低位，亦是附表統計施工量最少的兩個年度。 至近年，樓價在2021年見頂，2022年較2021年的施工量大幅減半，2023年施工量亦可能偏少，發展商或在調節未來私樓供應量。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論