2023-10-30
經濟日報
隨碧桂園（02007）失守，基本所有大型內房民企全告違約，瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻接受本報專訪時坦言，內地從年初至今不斷放寬樓市措施，「可以說政策工具箱已用了95%，只餘一線城市限購尚未移走」，但不止國企內房，專注個別地區的民企正取代原有大型民企發展商拿地，而且今年內地樓市銷售面積高於新開工面積，料到2025年初就會消耗至較合理水平。
「今年內地賣樓、純住宅約10億平方米，新開工約6.4億，即是消耗3.6億。這是不可能一直持續消耗，去到一個位就會觸底。以我們的模型，到了2025年初就是一個較低水平，換言之即多捱一年。」
「買入」評級股份 多符兩條件
林鎮鴻總結，內地樓市面對的結構問題可歸納為庫存高、樓價過高、槓桿過高，當中最關鍵問題在於庫存量過高，坦言三、四線城市要解決此問題，部分一線城市如深圳基本沒有庫存過高問題，但仍有樓價超出負擔能力的問題，相信長遠內地不同城市樓市表現會更分化。
「這比較似1990年代的日本經驗，可能以後都不用看太多城市或市場，發展商已很坦白，只需要做10至20個城市。生意都是為了賺錢，去得太偏或太多城市反而分散資源，不如做高市佔率，已足夠為投資者。」
林鎮鴻指出，瑞銀現予約8成內房股「中性」或「賣出」評級，仍予「買入」評級的股份大多符合兩個條件，包括是市佔率增加，以及商業模式轉型至分散在零售、商用物業收入，包括可從分拆房託基金上市釋放價值的公司。
作者：麥德銘
責任編輯：梁智豪