2023-10-30
經濟日報
新一份施政報告為樓市推3招減辣，惟市場普遍嫌未足夠，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉認為，本港銀行加按息潮難言結束，而且中小型發展商面對高息橫行，或導致劈價賣樓加快資金回籠，預期在美國啟動減息前，香港樓市維持弱勢，今年樓價最多跌5%後，明年再跌10%。惟瑞銀認為，有別內房面對資不抵債的結構性問題，本港樓市只屬周期性低潮。
梁展嘉接受本報專訪時表示，施政報告減辣措施與預期一致，但對於港人非首置物業仍要徵收7.5%印花稅，有少少失望，因面對新造按息4.125厘和租金回報約3厘的環境下，即使第二套房印花稅完全放開，也不會引來大量買家，反而利好樓市加速復甦。
至於外來專才「先免後徵」置業措施，梁展嘉稱，或會刺激短期成交，但面對定存息已加至4至5厘，且港元拆息高位徘徊，措施能否推動樓價回升存在疑問。
梁展嘉指，本港大型發展商財政穩健，但該行分析17家中小型上市發展商中，當中10家淨負債比率均高於50%，而且現金短債覆蓋率只有0.04至0.24倍，意味手頭現金不足以償還未來一年貸款。
港樓市僅周期性低潮 有別內房
他指該10家中小型發展商約持有1.5萬個單位，即使並非全部合資格即時推售，但在利率近6厘下，這些高槓桿的中小發展商有衝動盡快收回現金。「香港發展商的樓盤LTV（Loan To Value，即借款佔價值比率）約50%至60%，意味着有足夠減價空間，有時可能蝕本都要賣，因要去向銀行償還貸款或利息。」
梁展嘉稱，這批發展商發行的債券，部分孳息率高達30厘，反映債券投資者認為「有些問題」。相對而言，瑞銀分析本港14家大型發展商或房託基金，平均淨負債比率僅26%，部分高債發展商的債務不少來自家族大股東，風險明顯較低，令該行相信香港地產業處於周期性低潮，而非結構問題。
高息不單衝擊住宅，瑞銀對寫字樓前景更審慎，梁展嘉直言：「若美國明年下半年不減息，本港樓市或有問題，特別是寫字樓市場。」
商廈添壓 或現技術性資不抵債
他解釋，目前商業房地產項目LTV同樣約50%至60%，但中環寫字樓租金自2018年起跌了30%，意味僅餘約10%緩衝，當年銀行以3厘資本化率（cap rate）為抵押品估值，但美國10年期債息高達5厘，當資本化率升，估值將會壓低，「（寫字樓業主）技術上便會資不抵債。」
梁展嘉稱，銀行會視乎發展商家族背景、財政實力等因素，去決定會否提前收回貸款（call loan），但銀行一般也願意配合延長還款，因收回抵押品可能要以高折讓出售，套現資金有限。
「當商廈市場出現更多賤賣資產的個案，便會引致惡性循環，屆時寫字樓貸款的問題便會在銀行帳簿上浮現，加上中小型住宅發展商劈價，便會引起市場劇烈波動。」
零售收租股方面，梁展嘉指，內地旅客消費轉弱，即使過夜內地客人均消費較疫情升17%，但即日來回旅客消費力跌4成，若人民幣及日圓持續貶值，本港零售銷售明年或下跌。
梁展嘉予地產股「中性」評級，首選擁有強勁現金流及農地較多的發展商，選擇地產股時，可要留意3因素：1）租金收入佔比是否足夠覆蓋貸款利息；2）公司主業是甚麼，對賣樓倚賴程度有多高；3）上市公司家族背景是否強勁。
作者：陳韻妍、麥德銘
責任編輯：劉婉雯