2023-10-30
經濟日報
租樓可保留現金，存定期有高息，但定期利息並不會長期高企。
差餉物業估價署最新資料顯示，今年8月私人住宅回報率大楖是2.2厘至2.9厘之間，單位愈細回報愈高，翻查資料，回報率都有不同的計算方式。因9月數據價跌租升，回報或會進一步推高。
經濟日報地產站提到，最簡單的是「租金回報率」，計算方式是將一年租金收入除以樓價。假設單位樓價值100萬，現以月租5,000出租，即每年租金收入6萬，租金回報率是6%（或6厘）。
每月租金Ｘ12個月／樓價＝租金回報率（%或厘），此種計算方式多用於比較不同屋苑的租金回報，物業代理發表的研究報告亦多會用此為計算標準。此計算的好處是簡單，方便比較不同單位的回報。例如A單位的租金回報率是5%，而B單位為6%，在樓價相同的情況下，B單位的租金收入便較高。
明年息率倘降 供平過租或再現
另一個計法的是「資金回報率」，每月淨租金收入X12個月／投入資金＝資金回報率（%或厘）。計算方式是以每年淨租金收入除以投入資金，得出的數字便是資金回報率。
假設單位樓價100萬，業主已付3成，即30萬首期，再承造七成20年按揭，利率2.5%計算，月供是3,882元。現時以月租5,000元出租，將月租減去供款3,882元，淨租金收入為1,118，全年淨租金收入，除以投入資金（即30萬首期），得出的資金回報率為4.5%。
早前美聯物業一份報告，提到多一個考量，以現時的息口環境加上經濟未復舊觀，相信即使「撤辣」都不會推高樓價，只會令樓價止跌，相對更看好租金的升幅會跑贏大市。随着更多專才來港，未來一年租金有望進一步上升8%，若明年息率有機會回落，屆時「供平過租」再現，相信會吸引更多市民「由租轉買」。再者，定期利率下調令定期存款吸引力減，將有助增加置業意慾（見圖）。
該行提出另一個計算方法，建議市民在做出租買的決定時，不應只着眼於一時的負擔，應從長遠的需求及保值角度，為未來作最好打算。雖然目前息口高企，但是買樓自住長遠實際更划算。
以租買市值800萬元的物業為例子，若以6成按揭，供30年，4.125厘利息計算，每月供款為23,263元；以現時租金回報率約2.9%計算每月租金則19,000元，屬租平過供，惟租金屬純支出，並無任何儲蓄價值，相反供樓償還本金是資產儲蓄，利息支出才是純支出，首十年總利息支出共179萬元，每月平均利息支出約14,900元，同期合計租金支出共約228萬元，每月租金支出19,000元，實際較買樓利息支出高出27%。
該行估計，如若未來息口回落，供樓利息支出將會更低。假設未來租金每年平均升約2%，未來10年合計租金支出更高達250萬元，相等於每月約20,800元，較買樓利息支出更高達40%。租客要一直付出租金，最後仍然沒有自己的物業。值得留意的是，租樓可保留現金，存定期有高息，但定期利息並不會長期高企。省下的首期開支可以投資，但投資並不容易，隨時得不償失，磚頭相對更為實在。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論