地產下半場 尋找「新穩態」

在上一輪一線城市整齊劃一放開「認房不認貸」之後，內地樓市經過短暫上揚後重歸平靜，市場觀望情緒濃重。 本周中國經濟主旋律是萬億國債提振預期，與此同時房地產也醞釀着新一輪政策，為正在探底的樓市尋找新支撑。 10月24日，上海金山區發布了《重點轉型區域人才購房實施細則》，對其中三個重點區域放寬購房限制，重點內容包括對非上海戶口人士在滬繳納社保年限由5年縮短為3年，同時購房資格從已婚家庭調整為個人。 在近幾日中國經濟的關注焦點被新增萬億特別國債刷屏的同時，上海這次放鬆限購幾乎沒有產生出任何市場影響，因其動作幅度遠遠小於市場預期。在這之前，廣州作為第一個放鬆限購的一線城市，是由市級住建委發布，且解除限購的範圍涵蓋了全部遠郊區域，對外地籍人士的購房社保年限要求也從5年縮短至2年。 小心拿捏政策 免「子彈打光」 相對廣州市的政策力度，上海此次試水可以說是非常謹慎了，僅僅是區級政策，且是作為全上海房地產能級最低的金山區。不過，上海政策也為此前市場正在觀望中國樓市最後「護城河」的北京、上海樓策給出了方向，即放鬆限購將採取更為審慎的「一區一策」的方式，且遠郊區縣大概率是政策天花板。 在上一輪四大一線城市整齊劃一放開「認房不認貸」之後，內地樓市經過短暫上揚後重歸平靜，市場觀望情緒濃重，即便是剛需，也在等待更大力度的政策出台，並小心斟酌樓市何時見底。政策層也在小心拿捏政策節奏，避免短時間內把子彈打光，導致政策效應落空。 不過，經過三季度經濟數據的超預期表現，今年穩增長「保5」目標實現幾已無虞，在年末即將連續召開幾場重磅經濟會議之際，經濟界的關注點已從短期的風險應對，轉向解決未來經濟發展和改革的全面部署之上。 對於正處在迷茫期的中國房地產業，相比關注政策與市場博弈，經濟界更加關注要探索中國房地產發展的長效機制，也就是在人口、城鎮化率、戶均套數都已達到瓶頸之後，中國房地產如何走出一條新路，達到何種新穩定常態，才是把握接下來政策佈局出招節奏的根本所在。 事實上，經過連續兩年的房地產下行，經濟界基本達成共識，2021年已是內地樓市銷售的歷史性頂點，目前正處於向樓市新常態的回調過程之中。2021年全國商品房銷售面積為17.9億平米，銷售額18.2萬億元（人民幣，下同），2022年則為13.6億平米和13萬億元，預計2023年還將進一步減少。有房地產學者提出，中國房地產正在尋找新的銷售中樞，大約是在10億平米的銷售面積和10萬億元的年銷售額，若能夠穩定在這個平台上，就意味着房地產可以進入到一個新的平衡周期，調控政策和房企經營策略也在此基礎上重新定義。 上一輪樓市政策出台後雖然並未激活「金九銀十」，但一線城市的土拍熱度有所回升，出於避險考量，房企紛紛轉戰北京、上海等重點一二線城市。這也已經預告了新的房地產周期圖形，在新的存量時代，人口遷移和資產增量會進一步向一線城市和核心城市群的中心城市集中，形成新的供需關係，而如何在新的平台上軟着陸，平穩完成出清過程，不引發系統性金融風險，將是這一兩年主要金融部門和各重點城市管理者需要審慎拿捏政策尺度、高效協同配合作業的重點任務。 撰文 : 潘攀 欄名 : 國情知聞