香港樓市近期持續低迷，近日各類型住宅成交也常現「價量齊跌」。港股仍然疲弱，恒指仍遲遲未能重返20000點，市面氣氛低沉，幸好及時有個「香港夜繽紛」沖喜一下。
值得慶幸的是，香港各界老闆們近期也開始重拾主動性，多了就香港的經濟問題發表意見，希望能盡快改善情況。例如有地產代理便公開讚揚新世界發展，即使在高息經營環境下仍然堅守承諾，就算柏傲莊事件受挫仍悉數如期支付佣金。集團的新業務如K11品牌的發展也在市況低迷下繼續前行，終於在上月的尖東夜市中以「20元4粒魚蛋」大賣，一炮打響香港經濟復甦的鑼鼓。
時代已變 留意撤辣產生副作用
就樓市而言，施政報告發表前，社會上圍繞「撤辣」已提出不同意見。先勿論十多年前特區政府「加辣」的初心和政策目標現時是否已達到，「撤辣」和近日成交量低迷的因果關係究竟是如何，仍是需要搞清楚。
二手樓是散戶市場，其行為模式，人類學「貨物崇拜」（cargo cult）理論有研究：二戰太平洋戰爭中後期，美軍在一些未現代化的島嶼設立軍用機場，與日軍作戰。當時從天而降的「天人」免費派發午餐肉，大受歡迎，令一些土人在戰爭結束後繼續在島上挖長方形狀的小平地扮機場，和用稻草紮螺旋槳機模型拜祭，祈求「天人」再次光臨，給自己好處。
現在時代不同了，市民主觀情緒上想回到過去是可以理解，但如果我們只因懷念「無辣」舊時代的興盛而貿然「撤辣」，舊時代的好處未必能回去，「撤辣」後還會觸發甚麼副作用也是未知。
財政司司長陳茂波說過，現在是香港經濟的轉變期。現時樓市是買家市場，看親海駅新樓一減價，數百伙也能即日沽清。這證實了一點，就是市場上其實有買家和充足的資本去承接樓市，成交冷淡的主因根本不在「辣招」針對的買家，而是不肯放開過去而減價的賣家所導致，延誤了經濟的重啟和社會復常。據上述理論，若現時貿然「撤辣」，或會像紮稻草螺旋槳機一樣，傳達錯誤訊號，令那些賣家以為舊時代將要回來，堅持不肯讓步，樓市的恐慌情緒或進一步拖延和升溫，令日後斷崖式下跌風險倍增。
現時樓市不存在需求側問題，而有實力的本地和外地買家，反正都等了這麼多年，少有「即買即住」的迫切性，未「到價」就繼續等。反而是供應方面，有些明明已經決定賣樓的業主堅持不肯減價，雙方陷入拉鋸，一動也不動。若數以萬計的地代理「無單開」失業，帶來的社會不穩更不堪設想。
宜推措施便利業主賣樓 谷交投
既然港樓的需求仍然強大，而買家和資金亦都到位，成交疏落只因價錢仍太貴，樓市的需求管理措施或是時候「反手」。例如以前因需求過熱就向買家實施管制，現在需求過冷，可改向賣家方面入手，例如是推出便利賣家賣樓的措施，讓更多賣家願意減價賣樓，慢慢「以量變帶來質變」（成交量增有助日後令港樓作為投資品的價值回升）。
具體措施可以時間維度入手，例如由當局提出每月首100宗相關成交豁免賣家額外印花稅，贈送律師費補貼等等。重點是要有時間和數量限制，增加業主賣樓的迫切性，以減少市場上的不理性行為，對接已經準備好的潛在買家入市。
如果政府真要這樣做，香港樓價可能在12至18個月內就能見底，到時又因成交恢復活躍，原本觀望的市民也放膽入市，這更能形成整體樓市回穩。
短期交投回升後，中期問題就是現在香港不論是大體經濟，抑或單純房屋政策上，仍存在太多不確定性，這是構成買家觀望態度濃厚的另一大原因。隨着「夜繽紛」的出師得利，當局可能要進一步加快放寬對市民經濟上，食肆和娛樂場所的種種營業限制，盡快與正在急起直追的競爭對手如曼谷看齊。而因科技發展，「在家工作」愈來愈普遍，可能也要放寬住宅作商用的相關限制，以釋放在新時代中香港住宅的潛在商業價值。
應嚴打僭建 消除樓市不確定性
下一步是房屋局要加緊打擊僭建。香港住宅的僭建問題多年來仍然未解決，在市場而言是令買家，特別是外地人，對香港住宅的實質價值有所懷疑；這些年來當局執法緩慢的曖昧態度也令業主產生僥倖心態，間接導致上述不願減價，或說是買賣雙方對樓宇的價值估算出現分歧的不理性行為，延誤了成交。
當局應雷厲風行打擊僭建，堅壁清野，盡快向市場發出明確信息。反正都是要痛，不如現在把問題一次過解決，以後沒有僭建的港樓價值更明確，有利香港經濟長遠發展。
撰文 : 劉國匡 時事評論員
欄名 : 評論