2023-10-24
經濟日報
滙豐於9月初突然調高新造按揭利率0.5厘，新造H按鎖息升至4.125厘。早於4月中便準確預測樓市轉勢的花旗中國及香港地產研究主管楊海全認為，銀行的風險管理部門年中修訂了對樓市前景及信貸成本的預測，即使美國聯儲局11月不加息，不排除本港銀行於11至12月會再加按息0.5厘。
楊海全接受本報專訪時表示，目前困擾樓市的關鍵是利率問題，以奧海城一個450呎單位為例，樓價約900萬，供款30年，用目前按息4.125厘計，每月供款約4.4萬元，但月租只需2萬至2.1萬元，反映租樓較供樓更便宜，而且買樓還要支付首期，故此高息環境嚴重影響投資需求。
「聯邦基金目標利率不上升，不等於按息不會再上。」他指，現時本港部分銀行的按息已近5厘，意味這些中小行覺得承造新造按揭的風險相對較高，而新造按揭對未來樓價的影響相當大，令他對樓價前景「好難唔悲觀」。
外來專才若難搵工 影響租金
聯滙制度下港息與美息掛鈎，楊海全稱，美國不會因為要救香港樓市而減息，同時香港又受到內地經濟疲弱所打擊，在「做定存好過買樓」的情況下，股市及樓市便只能透過價格進行調整，造成股樓皆淡的情況出現。
「現時市場預期明年會減息，所以大家都捱住最後一口氣，但我相信利率會在更高位維持更長時間，所以估計明年香港經濟應該會幾差。」
他表示，本港不少商家均經營與內地相關的業務，內地經濟欠佳，所以經營「好艱難」，而人民幣又不能貶值，變相削弱出口競爭力，所以「極度痛苦的時間才剛開始」，當高薪職位不足，專才來港若找不到工作便去離開，故明年租金或會下跌。
明年樓市小陽春 料較今年短
楊海全相信，明年樓市小陽春會較今年更短，預期會於農曆新年前後出現，帶動每月成交回升至逾5,000宗，但3月後會再次回落至4,000宗以下，因此預期樓價至少跌至明年底，跌幅逾10%。
「本港樓市每月成交至少要回到4,500宗以上，才肯定是牛市，而少於4,000宗是熊市，目前樓市成交僅約3,000宗，故樓價一定跌。」
市場憧憬《施政報告》會有樓市減辣措施，楊海全指，本港樓市成交疲弱，缺乏投資需求，故目前是最佳的減辣時機，「按揭成數（LTV）已放寬到極限，若升至95%對買家也有風險，故政府應調整需求端的管理措施。」
楊海全認為，港人置業仍為政府優先考慮，而以目前按揭利率約4.125厘、定存息4厘至5厘的環境來看，他不預期放寬港人購買第二層樓的雙倍印花稅（DSD）會引發大量本地買家湧現，估計樓市成交只會在措施公布後輕微上升1至2星期，及後便會回落至目前水平，故預期取消第二層樓15%印花稅的可能性高達70%。「過去5年樓價從高位回落，打破了港人對買樓賺錢的觀念，當買樓再不保值，即使放寬第二層樓DSD，樓市成交只會輕微上升。」
減辣成效恐不大 關鍵還看美息
與此同時，他預期政府會一併暫時豁免內地及海外專才的印花稅，若7年後專才未獲得永久居民的身份，才會向其徵收其印花稅。
不過，楊海全預期，減辣的成效不大，「若明年聯儲局只減息0.5至1厘，這個減幅不夠動力推動大家將資金由定存搬去買樓，但美息降至3厘以下又不是明年底可見到的水平」。
作者：陳韻妍
責任編輯：梁智豪