2023-10-24
經濟日報
本港政府關於樓市的「辣招」於2010年首度推出，初心是為了穩定樓價，打擊炒賣，防止外來投資過度刺激本港樓價上升。然而，新冠疫情後，本港經濟復甦進度緩慢、金融市場疲弱，加上本港銀行跟隨美聯儲局持續加息，香港樓價指數頻頻受挫，8月差餉物業估價樓價指數已連續4個月下跌。
筆者認為，政府制定「辣招」的初衷是紓緩樓市過熱，但現在是本港樓市寒冬，整體表現非常疲弱。「減辣」能讓樓市及經濟恢復動力。因此，筆者支持政府通過「減辣」來調控樓市，刺激交投。
2008年金融海嘯後，受惠於全球範圍內的量化寬鬆，從2009年第二季度開始，本港股樓齊升。香港樓市炒風熱烈下，樓價不斷上升，2009年2月至2010年10月印花稅推出前的20個月間樓價急升了47%。為了紓緩樓市過熱，香港政府於2010年起先後推出3項辣招調控樓市，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（AVD）（前身為雙倍從價印花稅，俗稱DSD）。
樓價較2021年高位 累跌14.8%
2011年，為限制短期炒賣，立法會通過《2011年印花稅（修訂）條例》。物業持有人在取得物業住宅的24個月內將其轉售，須按不同物業持有期繳付額外稅款。6個月內出售物業的稅率為15%，6個月到12個月為10%，12個月到24個月為5%。政府隨後於2012年10月調高稅率及延長須繳稅的物業持有期至3年。6個月內、6個月到12個月，及12個月到36個月出售的稅率分別上調至20%、15%和10%。
為抑遏非本地買家及公司購買住宅物業，優先照顧香港永久居民的置業需求，政府於2012年10月27日推出買家印花稅，非本港永久居民的個人買家和公司法人於該日期或以後取得住宅物業，均須繳納15%稅項。一般而言，非本地及公司名義買家除了要支付買家印花稅，另要支付15%從價印花稅。
而在2020年為進一步調控樓市，限制非首置買家作為投資者入市，2020年11月26日起，所有非香港永久居民、持有其他物業的香港永久居民、用公司名義執業的買家需繳付15%新住宅從價印花稅。
一直以來，本港樓市受外圍及本土政經因素影響嚴重。雖然本港2023年全年GDP增長預計可達5%，但市場的興旺很大程度上是因為電子消費券催谷市民在一定限期內消費，是曇花一現的光景。至於失業率保持低水平是因為僱主在移民潮下為了保持公司正常運作而加大力度招聘。實際上，本港經濟樓樓市走勢仍不明朗，市民對置業持審慎觀望態度。
現時香港樓市面對交投量低和樓價下挫兩項重要挑戰。首先，本港樓市交投量低持續低迷。2023年8月份私人住宅售價指數創近7個月新低，一手及二手市場的交投量較去年下降39%。即使目前不斷有新樓盤推出，銷情卻不理想，商用物業空置率飈升。香港寫字樓空置率高達14.73%，較2019年飈升逾3倍，遠高於新加坡和曼哈頓分別4.6%和12.5%的空置率。市場的流轉率及流通性不佳。其二，本港住宅樓價頻頻下跌。今年首8個月的樓價累積升幅只有1.34%，與2021年9月的歷史高位比較，樓價累積跌幅達14.8%，下跌速度過快，樓盤蝕讓不斷。
樓市下行 現「硬着陸」警號
另外，市民對租住物業的需求疲弱，導致住宅租金疲軟。樓價上升動力不足，樓市進入下行周期，更出現「硬着陸」警號。若不及時「撤辣」，恐會使樓市和經濟危機陷入惡性循環。
環顧周邊市場，政府制定「辣招」的目的是為了調解市場。比如現在，在香港樓市冰封的同時，同為亞洲金融中心的新加坡卻因為外資急劇湧入，導致樓市升溫。就此，新加坡政府決定在今年4月27日起「加辣」：針對外來人士，以個人名義或公司名義購買物業，額外買方印花稅（ABSD）稅率，將分別由30%大幅調高至60%及65%；針對新加坡公民，購置第2套房的額外買家印花稅從17%上調至20%；購置第3套或以上，以及永久居民購買第2套的額外買家印花稅則從25%提高到30%。
另一邊廂，中國內地為救樓市，一改自2010年起實施的樓市限購政策，取而代之的是放寬或撤銷物業的限售和按揭措施：截至今年9月，東莞、佛山、瀋陽、嘉興、大連和南京等6個核心二線城市全面取消限購政策，還有近30個城市對限購政策進行優化和局部放寬。例如，包括北上廣深在內的多個城市於今年9月實施「認房不認貸」制度。
在該制度下，即使市民曾貸款買物業、名下有物業，只要該物業已出售（目前無物業在所在的城市），再次置業仍將視為首置，只需繳納3成首付。
可見，如果樓市過熱，透過設立稅項及收緊按揭，令入市者的交易成本增加，能幫助市場保持低泡沫及低溫運作。然而當市場流轉率及流通性過低，樓價節節下跌時，便有必要「減辣」來刺激交投和提振樓市。
為了刺激本港樓市交投，減低樓價急劇下降的風險，吸引海外人才及投資者來港，筆者建議特區政府按以下三步循序漸進降低或撤銷現時的住宅辣招稅。
買家印花稅 倡改「先免後徵」
第一步，建議先豁免買家印花稅。可以考慮容許根據「高端人才通行證計劃」來港人士在置業繳稅時由「先繳後退」的做法改為「先免後徵」，置業時免繳買家印花稅，如果未住滿7年而賣樓才補繳稅款。這樣有助吸引外來人才來港置業，減輕他們的稅務負擔，並讓他們透過購置物業長期留港，進一步加強香港的人才競爭力，這亦會對中高價物業交投有一定利好作用。
第二步，建議減免港人（包括永久居民同非永久居民）購買第2層住宅物業時需繳付的15%新住宅從價印花稅，以第1層樓的稅率徵收，讓本港買家可以多購置1層物業收租。如果市場租盤供應充足，便能抑制租金上漲壓力；有利於租盤健康發展。
第三步，建議調整額外印花稅。首先，針對由原來的購買第2層物業開始，按不同物業持有期徵稅，調整到購買第3層才開始徵收稅款。以此增加樓市成交量，激活二手市場，並讓急需周轉套現的業主及企業通過出售物業度過財困，固樓市穩經濟保就業。
作為「非常時期」下的「非常手段」，辣招需按社會、經濟和政治環境的變化及時審查調控，以確保其必要性和有效性。在加息及移民潮下，現時香港大環境發生巨變，比起「遏抑樓價上漲」，更重要的是要「振興市場經濟」和「鼓勵專才來港」。筆者支持特區政府靈活調控政策，為刺激樓市交投量、穩定樓價發展、吸引專才而對樓市「減辣」。
當然，經濟動態及政局瞬息萬變，為了判斷「減辣」成效，建議時刻留意短期住宅炒賣活動、樓價指數、交投量等走勢變化，並迅速結合經濟情況作出正確的調整。若擔心炒風再現，建議按上述逐步分階段「減辣」、「撤辣」。就目前情況來說，「減辣」有助樓市回穩和提升市場信心。
撰文 : 林順潮 港區人大代表、立法會議員
欄名 : 評論