2023-10-24
明報
【明報專訊】特首李家超任內第二份《施政報告》即將出爐，回顧過去一年，通關後樓市一度反彈，但第二至三季樓市已逐漸回軟，而銀行對十大屋苑單位估價亦如過山車般，今年首季一度反彈，但第二至三季已下跌，更將早前估價回升幅度全面抵消之餘，出現「跌凸」情况。以天水圍嘉湖山莊一個3房戶為例，今年上半年估價仍累升近2.5%，但第三季卻大瀉逾12%，令過去一年估價竟大跌逾15%，為十大屋苑中「最傷」，而整體十大屋苑估價亦大致重返約6年前水平。
明報記者 管龍欣
本報統計，自去年李家超公布任內首份《施政報告》至今，十大屋苑全數估價均下跌，跌幅由不足1%至近17%不等，當中17宗（28%）個案按年跌超過一成，個別單位重返約6年前水平。雖然樓市今年首季錄得45宗（75%）上升個案，惟次季起升幅逐步被蒸發，錄得估價升幅的個案不但大減至28宗（47%），最高升幅收窄至不足5%，還出現「跌凸」的情况，而自第三季後樓價跌勢加劇，按季錄58宗（97%）個案下跌，最大跌幅近13%。
太古城首季彈逾一成 惟一年計跌13%
其中嘉湖山莊景湖居11座高層A室，實用635方呎，3房1套間隔，估值為548萬元，實呎8630元，匯豐估價按年錄得高達逾15%跌幅。事實上，單位首兩季分別錄不足1%及近1.5%升幅，但在第三季則大幅下跌近13%，是十大屋苑中單季唯一錄得雙位數跌幅個案。值得留意，該單位估價對上一次低於548萬元要追溯至2016年9月，當時匯豐估價為534萬元，意味單位最新估價已重返約6至7年前水平。
此外，鰂魚涌太古城春櫻閣高層A室，實用1277方呎，恒生最新估值為3250萬元，實呎25,450元，亦重返約6年前水平，按年跌幅近13%，該單位估值今年首季曾一度急升逾一成，成為十大屋苑首季估值升幅最強勁的個案，但後勁不繼，次季及第三季估值則分別下跌8.58%及6.5%。另個別單位估值按年跌幅較輕微，以荔枝角美孚新邨2期百老匯街44號頂層實用1435方呎4房戶為例，中銀香港估值為1827萬元，實呎12,732元，首季通關後曾微升近2.5%，次季則無升跌，至第三季倒跌約4%，令按年錄得2.6%跌幅。區內代理表示，去年美孚新邨樓價已急跌，基數大幅下調下，美孚新邨今年銀行估值雖然有下調，但遠不及其他屋苑。
業界籲全面改革印花稅刺激樓市
事實上，新一份《施政報告》公布前，中原城市領先指數CCL上周五最新報155.18點，按周跌1.17%，是反映9月27日財政司長陳茂波放風樓市或有望減辣及中秋節長假期當周的市况，即CCL已蒸發今年全部升幅，今年且暫跌1.01%，指數比4月168.40點高位累跌7.85%。CCL亦較去年12月156.37點低位再跌0.76%，創338周、即近6年半新低，重返2017年4月底時水平。中原按揭董事總經理王美鳳表示，樓價已重返去年低位，惟估價未能反映樓價即時市况，雖然近年政府針對按揭貸款作出相當多的調節，但現階段的「重中之中」着手改革印花稅，例如降低或取消買家印花稅（BSD）及額外印花稅（DSD），釋除換樓客、投資客及內地專才的置業阻力，扶持樓市向平穩方向發展。