2023-10-20
明報
【明報專訊】政府去年《施政報告》關於北部都會區部分，表明要以新田科技城為核心，聚集創科企業。新一份《施政報告》下周公布，外界期望公布更多細節。其中政府今年中公布新田科技城土地用途建議時，提及會為批地提供彈性，包括考慮擴大「原址換地」模式至創科及物流等用途。本身是規劃師的立法會議員林筱魯認同政府建議，但稱以往針對住宅發展釐定的原址換地門檻、例如面積不少於4000平方米等，未必適用於創科用地，建議當局調整準則。科技創新界議員邱達根則傾向由政府集中收地發展，避免私人參與導致業權分散、不利創科產業群聚。
政府以往在「古洞北/粉嶺北新發展區」及「洪水橋/廈村新發展區」曾採原址換地模式，借助私人市場力量發展住宅或商業用地。政府在今年6月立法會的北部都會區發展事宜小組委員會提出，日後發展新田科技城時或考慮擴大至涵蓋其他已規劃用途的土地，例如創科及物流。政府8月再交代，新田科技城發展可利用私人市場力量發展的用地最多約256公頃，但暫未交代具體原址換地準則。
擬下季入城規程序 劉國勳促公布細節
另一方面，創新科技及工業局就創科地塊用途、所需基建和配套設施、招商引資舉措、營運模式等正做顧問研究，預計今年底會備妥初步建議。
該小組委員會委員劉國勳向本報稱，按政府早前交代的時間表，當局打算明年首季展開城規相關法定程序，之後可開始收地，惟現時原址換地等安排未有細節，認為政府要盡快公布，讓持份者及早準備。根據以往做法，土地業權人申請原址換地要符合多個條件（見表）。
另一委員林筱魯稱，以往原址換地規定面積不少於4000平方米的要求，作為住宅發展屬足夠，但擴至發展創科用地則明顯不足；他舉例生物醫藥及汽車生產對廠房規模需求亦不同，認為創科局正進行的顧問研究稍後公布初步建議時，至少交代不同產業所需用地的最低標準。
團結香港基金副總裁葉文祺建議，原址換地若擴至創科用途，例如發展人才公寓，應設條款限制「只租不賣」，發展量亦要與創科產業規模掛鈎，免淪為地產項目；若土地業權人有能力引進龍頭企業，政府可考慮提供地價優惠。以往原址換地要求「統一業權」，建測規園界議員謝偉銓建議，可放寬容許多個業權人合併申請，以增誘因讓更多私人市場力量參與發展。
團結基金建議可「非原址換地」
葉文祺團隊早前分析新田科技城的建議發展大綱圖，發現首階段逾半用地屬私人持有，建議引入「非原址換地」選項。葉稱，現時範圍內的地段形狀未必與日後規劃界線脗合，政府可以新田科技城其他地塊與私人發展商交換，以達到土地重整效果。林筱魯亦說，部分私人土地分散，認為可容許土地並非相鄰的多名業權人合併申請非原址換地，並考慮以北部都會區其他地皮交換。
葉文祺期望，新一份《施政報告》中當局至少要着墨新田科技城有哪些類型創科產業；至於詳細的發展路線圖，冀可見於北都辦今年內制定的行動綱領和具體計劃，包括產業具體分佈如何，基建、交通、創科用地何時備妥等，讓市場有所準備。
邱達根傾向政府集中收地
不過，邱達根認為，若容許私人市場參與，要小心確保日後發展不會「南轅北轍」。他以新加坡的緯壹科技城為例，內裏包括科企園區、工業園區、大學及科研機構，彼此相鄰有利產業協調互動；而香港現時創科用地分佈各處，冀日後新田科技城可提供空間形成產業群，但由於土地仍未收回，憂慮最終可否落實，認為最理想是由政府集中收回土地發展，始有利創科產業產生群聚效應。
明報記者 鄭律銘