2023-10-19
經濟日報
本港樓市在過去數十年經歷多次高低起伏，當中跌得最嚴重的，要數97至03年的一役，樓價由高位大跌約七成，大量業主加入「負資產」行列。當年下跌的原因有很多，而觸發樓市下挫的第一槍，就是亞洲金融風暴，之後前特首董建華繼續推出的「八萬五」政策，令潛在供應大增。不過，處於樓市最前線的筆者，則看到一些較為微觀的景象。
筆者認為，當年樓價大跌的元兇，最主要就是「全民皆炒」的狀況；當時銀行借貸寬鬆，造就很多炒家的出現，部分實力不足的炒家，在跌市中進行恐慌性拋售。由於當年銀行的借貸利率非常高，短線炒家當然選擇「要錢唔要貨」，形成骨牌效應，樓價亦失控地拾級向下。
整體按揭比重 不超過5成
今天引發樓價下跌的因素，當然是幾年疫情嚴重打擊經濟民生，但另一重點仍然是利率不斷向上升，還好今次的跌市，未有大量短線炒家拋售來推波助瀾，否則隨時有機會重蹈97年大跌市的覆轍。
雖說今次的跌市主要受到息口上升所拖累，但只要翻查一下數據，就會發現，其實加息壓力又不是想像般大，皆因目前全港沒有按揭貸款在身的業主，佔住宅總存量接近70%；而其餘的業主，整體按揭比重亦不會超過五成。接連加息固然對部分置業人士有影響，但畢竟借貸利率相比起97年時低得多，所以是心理影響大於實質影響。
今天樓價持續下跌，低價成交屢現，當中出貨頻繁的有兩個類別的人士。既然說得上是「頻繁出貨」，這些當然不會是用家，因為用家只能手持一個單位自住。至於投資者，很多都持有一定數量的物業，當接連加息，市況滑落的時候，不但樓價蒸發了一截，更需要以出租的租金作補貼，才可以應付銀行供款，今天銀行利息高企，縱使租金上升亦不足以抵銷增加了的利息開支。所以部分有資金壓力的投資者，就會下定決心，在所不惜地減持。此外，在本港置業的內地人，大部分都是沒有承造按揭，所以當有資金需要時，亦不介意低價出售物業，只望盡快取回資金作周轉。
上述這些業主不計較價位，頻繁出貨，令樓市的下行壓力愈來愈大，所以如果政府在樓市政策上繼續「躺平」，沒有盡快「撤辣」或「減辣」，提振市場信心，這些拋售個案只會愈來愈多，在骨牌效應之下，重現97七後的漫長大跌市，也不會是甚麼天方夜譚。
撰文 : 廖偉強 利嘉閣地產總裁
欄名 : 大行觀點