【明報專訊】內地房地產市場能否止跌回升，被投資界視為經濟增長能否企穩的關鍵因素之一，今日由安聯投資全球股票投資總監Virginie Maisonneuve、亞太區高級經濟學家湯繼成及亞太區固定收益首席投資總監曾錚就此詳細分析，結論是內房新盤銷售額在2021年由歷史高位約18萬億元（人民幣，下同）回落，去年跌至約13萬億元後，未來可望於每年8萬億至10萬億元企穩，而二手成交相對一手成交將會增加，整體房地產市場對經濟增長的拖累將會放緩，經濟增長轉為由數碼、綠色、新能源等新經濟領域推動。
安聯投資湯繼成表示，內房新盤銷售額在2021年由歷史高位約18萬億元回落，去年跌至約13萬億元（見圖1），即使今年料仍按年下跌，但相信在未來一兩年便有望止跌，在8萬億至10萬億元企穩。
他表示：「內房新盤銷售額總會有回穩的一天，原因是中國是一個很大的國家，經濟增長自然便會帶來改善性住房需求（upgrading demand、即本身由已有住宅的家庭樓換樓），而政府近年已做了很多工作希望擠走投資需求，我相信在未來一兩年，甚至在短期，新盤銷售額便轉趨穩定，對經濟增長所帶來的拖累應亦會減少。」
湯繼成認為，目前分析內地經濟增長前景時，要把目光看得更遠，而非只聚焦房地產，原因是內地正轉變經濟增長動能，由過去10至15年由投資推動增長，轉為藉高質量發展推動增長，例如數碼、綠色、新能源等新興產業便增長迅速，因此房地產市場已變得相對沒有那麼重要，而事實上，房地產對GDP的貢獻已由2014年高位約30%回落至今年1至9月的19%（見圖2）。他相信，當日後內房新盤銷售額止跌回穩，市場對內地經濟信心回升後，市場便會聚焦於上述新經濟增長主題。
內房需求料由換樓撐起 二手成交主導市場
安聯投資Virginie Maisonneuve則表示，內地政府仍然會維持「房子是用來住的、不是用來炒的」政策，而在此框架之下，市場需要的是優質住宅物業來滿足居民對改善性住房的需求。Virginie Maisonneuve續說，隨着內地房地產政策近年出現調整，地方政府的賣地收入因此亦大跌，故如何填補有關財政缺口亦是市場關注的問題。
另外，安聯投資曾錚指出，隨着內房新盤銷售額未來可望於每年8萬億至10萬億元水平企穩，市場亦會出現一些變化。她表示：「第一，內房市場將會由改善性住房的需求主導，原因是目前內地居民擁有自住物業比率已經很高；而值得注意的是，改善性住房的需求比較周期性，住戶對收入增長有信心，才會把舊樓賣出、轉買新樓，以改善居住環境。第二，隨着日後每年新盤銷售額8萬至10萬億元屬常態，內房市場會由二手成交主導，例如目前一線城市一手及二手成交分別佔20%及80%，而焦點二線城市一手及二手則各佔50%，估計此趨勢在未來5年會擴散至整體市場，二手樓成交量會高於一手樓。」
內房企業須建新商業模式 不再「倒模」建屋
在上述新形勢下，曾錚認為，內房企業需要尋找本身的競爭優勢，需要建立新的商業模式，不能夠再像過往般、以經營製造業的模式、一式一樣去「倒模」建屋 。她強調，只要內房企業能夠找到新的商業模式並妥善執行，其債券便有投資價值。
明報記者 葉創成
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