二手成交量少 移民銀主拖冧價

當二手成交量少，移民盤、減價盤超低價成交，有機會擴大樓價跌幅。 土地註冊處二手私人住宅登記，9月份錄1,784宗及152.6億元，較8月的2,332宗及193.4億元，分別下跌23.5%及21.1%。反映實際市況二手買賣低迷，跌破2,000宗，宗數及金額同創2018年12月後的近5年（57個月）新低。當成交量少，移民盤、減價盤超低價成交，有機會擴大樓價跌幅。 過去一段樓市偏淡時間，移民不管急不急讓、銀主計劃走貨，在出售價格上，有機會不像一般賣家斟酌，結果向下落價沽出單位，一方面超低價成為準買家還價新水位、另一方面成交量少，換算整體平均價時，有機會拉低呎價。 中原地產日前發布的嘉湖山莊賞湖居3座低層A室成交，實用面積639平方呎，3房套房間隔。原業主計劃移民，見樓市跌勢持續，決定提早賣樓離場，8月以575萬元放盤。近日降價至550萬元，經議價後，最終以480萬元沽出，折合實用呎價7,512元，累減95萬元或近17%。 11鐵路沿線屋苑 10個呎價跌 賞湖居就近天水圍站，是次成交屬該期三房套單位今年首錄低於500萬元成交。買家為同區換樓客，見單位享園景，裝修企理，又近鐵路站，見價錢屬筍價，故購入作新居。而原業主於2008年初以160萬元買入，現轉手帳面獲利320萬元，單位15年間升值2倍。 業主仍保有大量獲利空間，以較低價成交，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計70大鐵路沿線屋苑，9月共錄321宗二手註冊，較8月的357宗減少約10.1%，按月跌幅雖較全港二手住宅註冊量少，但「零成交」的屋苑由8月的13個進一步增加至9月16個。二手市場價量齊跌，樓價近期持續下調，在9月份11個宗數最多的鐵路沿線屋苑之中，當中有10個屋苑的平均實用呎價按月下跌（見表）。 以9月嘉湖山莊平均每方呎8,959元為例，上述的成交個案，呎價低見7,512元，較9月整體平均價低1,447元或16%，如果該成交在10月數據中反映，而交易量持續偏少，再多數宗類似交易，好大機會進一步拉低嘉湖呎價。 又或早前普縉地產拍賣將軍澳日出康城領峯7座右翼中層A室，單位實用面積680平方呎，3房間隔。據悉，銀主開價600萬元起拍，獲3組客競投，最終爭到第9口價，以648萬成交，呎價約9,529元，屬日出康城年內呎價最低紀錄。這宗成交會否在10月土地註冊資料反映？唐榮估計，移民盤、銀主盤、急讓蝕讓盤，將繼續「放大」樓價跌幅。 撰文 : 唐榮