2023-10-16
經濟日報
房屋署公布，最新一期的居屋申請人數進一步跌至17.2萬，反映樓市減辣有充分理據，筆者希望藉此跟大家分析關於香港樓市的供求情況。
香港政府推出辣招目的只有1個，就是遏抑需求，政府美其名稱作「需求管理」。同時，政府過往推出辣招稱這是「非常時期的非常措施」。在私營房屋供應方面，過去多年香港未來3至4年私樓的潛在供應量一直介乎在約9萬幾至10萬幾，顯示政府花了10多年時間也沒有辦法顯著增加供應量，政府其實已經一早知道無法增加私人住宅土地供應，所以惟有遏抑需求，從而遏抑樓價。事實上房屋需求可以分為三大類，包括「投資需求」、「外來需求」以及「剛性需求」。
居屋申請減少見端倪
但如果我們要觀察房屋需求最具代表性的數據，應該是每年申請居屋的人數。今年居屋共收到17.2萬份申請，相比上一年的25.2萬份少了8萬份，如果再相比2019年的30.9萬更足足少了13.7萬份。從數字得知，很多香港人對樓市及經濟沒有信心，同時很多年輕人亦已經離開香港。事實上申請居屋的成本非常低，白居易只需230元，而申請白居二加居屋也只需500元，有意購買居屋的絕不會因為申請居屋費用而卻步。
筆者早前前往澳洲探望女兒，在晚飯期間跟一班來自香港的年輕人交流，他們全都是大學生，年齡約30歲，這些年輕人離開香港，政府並不能掌握數據，因為他們只是前往外地工作，沒有申請良民證。晚飯期間，他們說了兩句說話令筆者印象非常深刻，第一句是：「有得走點解唔走？」，第二句是：「我全班同學只走剩兩個，不走的2位都只因一旦出走會被父母閂水喉！」
在剛性需求大幅減少下，政府需要填補流失，最好的方法是引入專才時可以跟香港人看齊，讓他們在買樓時豁免30%印花稅，從而安心地在香港落地生根。否則這些專才只會視香港為中轉站，對香港將會更不利。同時，香港政府亦應考慮將100元的印花稅由300萬提升至500萬元，令首次置業人士慳回一筆費用。既然政府經常強調需求管理，現時需求大幅下跌，政府實在有充分理據為樓市減辣，同時亦正符合政府過往對調控樓市的立場，即「需求管理」及「非常時期的非常措施。」
撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁
欄名 : 專家論市