2023-10-16
星島日報
樓市表現疲弱，樓價一直尋底，無論私樓，或二手住宅物業市場都因辣招影響，一定程度上扭曲正常需求，導致買家不願意交辣稅入市，業主亦因為換樓成本大而放棄換樓，這個惡性循環對樓市及經濟均產生負面影響。實際上，市場上仍然有龐大住屋剛需，但一天不減辣或撤辣，樓市被扭曲的情況將持續。
樓市轉弱 發展商買地意欲降
政府早前公布財政年度第三季的賣地計劃，其中僅會推出一幅位於大嶼山長沙的住宅用地，市場預期可興建為洋房式物業。反而，供應較多的集中在港鐵及市建局項目，並於季內計劃推出，包括港鐵東涌東站第一期項目，料涉1,200伙，但入標的發展商必須有開荒的心理準備，至於市建局兩幅分別位於啟德道/沙浦道、以及盛德街項目，共提供約1,450伙，由於項目位處市區，並擁名校網及近港鐵，料會受到發展商歡迎。不過，樓市轉弱，發展商賣地意欲亦會有所下降，出價亦會更為保守及審慎。
本財年地價收入低
發展局亦表示，若連同財年第三季賣地計劃預計提供的單位數目，當然亦需項目順利售出，屆時首三季便可合共提供逾萬伙單位，佔全年土地供應目標約8成，按推算全年亦有機會達標。不過，賣地收益則遠遠較前大跌。事實上，過去10多年，地價收入佔政府庫房收入比重是越來越大，於2021/22年度更錄得逾2成水平。於2022/23年地價收入已僅達當年全年目標1200億元的不足6成，只錄得699億元收入，而今年財年地價收入原本目標約為850億元，但直至目前為止，錄得的收入只有156億元，為全年目標的不足2成，相信是地價下跌，以及更有地皮出現流標所致。
房委會最新一期居屋接獲約17萬份申請，申請超額近18倍。是次新居屋有6個屋苑，包括啟德啟悅苑，觀塘安楹苑、安麗苑、安樺苑，以及屯門兆翠苑，元朗朗天苑等，價格由148萬至約494萬元。
當然，市場上亦有一批買家偷步入市，趁《施政報告》前物色筍盤，因為一旦落實撤辣，估計樓價亦有望靠穩回升。但正如筆者在本欄多次提及，一個健康的樓市，應該給予業主有提升居住質素的條件，改善生活，社會才有向上流的動力。即使買多一個單位作為長線收租投資，亦可讓市場多一個放租盤，對穩定租務市場產生一定幫助。因此，全城正聚焦10月25日的《施政報告》，特首會否為樓市撤辣，例如撤BSD及DSD等，買第二個單位亦不徵辣稅，讓樓市及經濟燃點動力，相信亦是令本港經濟復常關鍵之一。
張子存
美聯住宅部營運總監