2023-10-13
經濟日報
今次香港樓價下跌，不是因為市場的泡沫爆破。香港在過去13年的「樓市辣招」下，根本不可能存在太多泡沫，錯誤判斷其性質將不能對症下藥，而且錯失「醫治」樓市的契機。
以數據來看清楚真相：
1.香港人借貸偏低：最新貸存比率是67%，是最健康水平，相比1997年的158%，現在是零泡沫。
2.香港壞帳率奇低。住宅按揭拖欠比率是0.07%，即99.93%業主準時供樓，這個數字也反映到香港樓市的健康程度，市場並無泡沫爆破的迹象。
3.我們有最高的資金量，最新香港M3（泛指總存款量）是16.8萬億港元，是97年的5.8倍，而且按年增長2.8%，仍在上升趨勢中。
我們不缺錢，社會縱使有貧富懸殊，香港仍是世界上最富有的城市之一。那麼，為何樓價在香港資金澎湃下下跌？市場發生甚麼事？
定期存款 20個月增3.44萬億
我們又看看以下數據：在16.8萬億元香港M3中，有8.89萬億元是做定期存款的，單是過去20個月已增加了3.44萬億元去做定期，這筆巨款相信大部分是反映市場投資的資金被高息吸引了去，等於對投資市場資金的變相凍結。
近20個月新增加的3.44萬億元定期是一個甚麽數字，這足以可以清還全港住宅按揭量（約1.96萬億元）了，這個數字解釋了為何投資市場呆滯，也反映了香港人的富裕程度。
香港樓市低迷是因為息口過高而形成？這樣說並不完全準確。今次跌市除了是歷史上罕有一次在資金充裕下發生，也可以說是罕有地「人們對投資市場表現期望，遠低於定期收息率！」我們應該要檢討下：為何投資市場會如此低迷？
香港市場無論樓市和股市的低迷，源於近年的疫情、中美博奕和經濟戰爭、暴動等種種後遺症的積聚，世界艱難了不少，但是不少調節市場過熱的措施並沒有合適解除，例如「樓市辣招」，一眾市民都十分迷惑，樓價已跌、成交罕有、短炒活動也絕迹多年，為何不放寬？可能政府有其他原因，譬如有金融戰爭上的考慮，但如果真是這樣的應該要向市民說清楚，相信市民知道目標之後會支持的，但現在的情況不理想，行政上變得「語焉不詳」，令市場揣測猜忌，負能量抬頭及充斥民間。
政府可能不明白，市民不敢入市也會令發展商不敢投地，香港經濟可結構性受損。
人們包括高官都將注意力放在樓價升跌上，但其實這不是重點，重點是無論樓價升跌，社會是否共贏，即各板塊也得到一定的利益！過去十年樓價上升帶來貧富懸殊，現在樓價跌卻大多數草根市民不敢入市，同樣都是共輸之局。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點