空置率高企 難推商業地

近月租務成交大致可分為升級及搬遷，共通點是商戶擴充樓面的個案極少，故在消化整體空置樓面有幫助但不大。 政府今季無推出商業地作招標，反映商廈空置率處高位，中短期內也難消化。 日前政府公布新一季賣地計劃，當中並無推出商業地，屬於連續3季度沒有商業地推出，而焦點地王金鐘廊並未出現。按照發展局年初公布的2023/24年度賣地表，有3幅商業或酒店用地，以及3幅工業用地，合共6幅。對上一幅推出的商業地是上年度（今年3月）批出的旺角洗衣街地皮，每呎樓面地價僅約3,013元。 對於今季不推商業地，發展局解釋，留意到現時商業樓面空置率平均達10%以上，認為有需要減緩推售商業地。 空置率平均逾1成 預租率一般 黃金地段商業地要稍後才推出，反映目前商廈市況及氣氛，實在非常麻麻。按照差估署統計，去年商廈平均空置率達14.4%，即使以最核心的中環、金鐘一帶甲級商廈空置率亦有10%。值得留意一點，由去年至今已有大批商廈樓面入伙，個別項目臨近入伙，預租率亦一般，令政府續暫緩推商業地。 自從疫情爆發，商業活動大降，商廈租務已受打擊，而市場最初預期，只要今年香港與內地及世界重新通關，商廈活動便會加快，可紓緩甲廈空置情況。但經過足足三季後，情況改善緩慢。 據世邦魏理仕近日公布數字，2023年第三季的租賃量較上季度增加32%，達100萬平方呎，第三季即使錄正吸納量，但涉及樓面僅166,700平方呎，故整體空置率仍要輕微上升0.1個百分點至15.8%。總空置面積仍高達1,360萬平方呎。要消化逾千萬平方呎樓面，在正常市況下亦需要好幾年，更何況目前需求仍處疲弱，特別在公司擴充、新成立的個案實在不多。 租客升級搬遷多 極少擴樓面 近月租務成交，大致可分兩大類，第一是升級。近來中環國金1期、2期等亦錄新成交，新租客為金融機構，而這些公司不約而同均在同區二線商廈設立辦公室，如今搬至同區超甲廈，相信正因最優質單位租金下跌，個別機構把握機會，多付少許租金，升級至最好的物業。 第二類是搬遷活動，主要集中在東九龍，例如醫管局租用九龍灣啟匯約9萬平方呎樓面、香港寬頻租觀塘10萬平方呎樓面，這些大手租務，全因原租用的九龍灣國際展貿中心即將拆卸重建成全新商廈，大型租戶遷出，並於同區落戶，令租務個案增加。 上述兩類租務，共通點是商戶在搬遷過程中，擴充樓面的個案極少，故在消化整體空置樓面有幫助但不大。在甲廈租務市場，關鍵還是環球經濟、息口走勢，以及地緣政治等影響，目前高息情況下，環球經濟始終有憂慮，投資市場氣氛麻麻，外資機構在港擴充意慾不高。這些因素若沒有改善，甲廈新需求亦僅維持現水平，中短期高空置持續。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論