撤辣還是減辣？

現時樓市的下跌源自樓市基本因素改變，息口的突然扯高，即使全面「撤辣」，實施「震撼療法」是否改變到樓價跌勢仍然難料。 近期地產界最關心仍然是樓市「減辣」，特別是財政司司長陳茂波「口風」有變。只是政府會如何「減辣」，是「唧牙膏」式逐少逐少放寬「辣招」，還是一步到位全面「撤辣」支撑樓市？ 早前陳茂波回應是否「撤辣」時，指現時樓市情況與過去引入辣招時不同，政府會密切留意市況，以務實態度不斷檢視。由於陳茂波的說法，跟過往政府一再反覆重申無意「減辣」的口徑不同，令到市場憧憬「減辣」如箭在弦。 假如真的落實「減辣」，到底會以怎樣形式出現？地產界方面自然傾向力度愈大愈好，地產建設商會執委會主席梁志堅早前出席國慶活動明言「撤辣」比「減辣」好，「最好就全部都撤晒佢，一係唔做，一係徹底啲做」，形容全「撤辣」的力度會好一些，不過他亦稱「若政府認為有其他困難，可以逐步撤辣。」 業界籲全撤辣 政黨傾向減辣 不過，如果看政黨方面的建議，就以「減辣」多於「撤辣」。例如民建聯的建議是將在2016年11月「加辣」的15%新住宅從價印花稅，還原到雙倍印花稅（Double Stamp Duty，BSD），即按樓價徵收1.5%至最高8.5%，變相針對投資者的印花稅減43%至90%，其他則就是跟新民黨一樣針對專才將買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）由退稅改成豁免機制。 事實上，近年政府在按揭成數上的「減辣」安排，基本上是以「唧牙膏」式進行。最先是在2019年施政報告，以「林鄭PLAN」嘗試以首置按揭保險形式放寬1,000萬元以下物業的按揭，然後再將銀碼「加碼」變成2022年的「茂波PLAN」，之後才去到今年7月初正式放寬按揭成數。 政府憂出重手 樓價再次失控 政府出招傾向「唧牙膏」式微調，從效果來說是降低了措施對於樓市的刺激作用。一方面很可能政府仍然擔心過度「減辣」，有機會刺激樓市「報復式」反彈，令到樓價再次變得失控，反而不利令當局希望樓市穩定的發展。 特別是若果以差餉物業估價署的樓價指數計算，雖然最新今年8月樓價相較2021年8月歷史高位下跌15%，但仍然高於2016年11月推出新住宅從價印花稅時10.6%，較2013年推出雙倍印花稅時高41%，較2012年推出買家印花稅時高出52%，較2010年推出額外印花稅時高出1倍。事實上，若按照陳茂波所指，樓價屬有秩序調整。 另一方面是，現時樓市的下跌源自樓市基本因素改變，息口的突然扯高，即使全面「撤辣」，實施「震撼療法」是否改變到樓價跌勢，仍然難料，特別是近期聯儲局「放鷹」，預期高息會持續較長時期。若果政府想救市採取長期作戰策略，又會否留有一手，在樓價再次下滑時才逐步「減辣」，以釋放出購買力，令樓市軟着陸。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論