2023-10-05
明報
【明報專訊】中秋節及國慶黃金周期間，政府牽頭舉辦香港夜繽紛活動提供多項優惠推動消費，包括在灣仔、西環及觀塘海濱舉辦夜市，特首李家超指市民整體反應熱烈，初步估計長假期約有十萬人次到場，並指夜繽紛活動將一個接一個，持續到明年初，每個周末都會繼續在該三個場地舉辦夜市。美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明在專訪中表示，夜繽紛活動暫時旺場，亦可帶動周邊商舖生意，對近年疲弱的舖市帶來支持，但要觀望更長時間才可知道成效能否持續，料整體舖市最快明年才可復蘇。
根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月份商舖註冊宗數創14個月新高，並按月上升約35.9%至106宗（主要反映7月份市况）；註冊金額約17.4億元，按月增加8.3%。美聯旺舖江靜明在專訪中指出，雖然上述數據看來不錯，但這主要反映之前幾個月數據不理想，其實2020年首季爆發新冠疫情以來，每月註冊宗數大概100宗左右，與2013年旺市每月成交數百宗仍有很大差距。
江靜明表示：「在今年首季，市場憧憬本港與內地及國際恢復通關意味經濟最壞情况已過去、市况料迅速好轉，不少投資者偷步入市，但其實通關後訪港旅客比預期少，這影響了市場氣氛，而且本港亦跟隨美國再次加息，結果5月、6月都是比較靜，每月成交宗數大概只有70至80宗。」
銅尖旺一線地區商舖租金較高峰跌逾半
近年本港除了整體商舖註冊量不理想，旺角、尖沙嘴及銅鑼灣等一線地區商舖呎租現時亦較2013年高峰期下跌逾半，江靜明舉例說，以一個約1000方呎舖位計算，尖沙嘴海防道舖位租金由80萬至100萬元下跌到30萬至40萬元，旺角西洋菜街租金由60萬至80萬元調整到20萬至40萬元，銅鑼灣羅素街租金由100多萬元急挫至30萬元，這主要反映高端消費客戶減少，「以前一線地區商舖往往可以租予高端消費奢侈品例如珠寶金行，它們承租能力強，所以租金亦去到天價，目前轉租予本地零售品牌，租金自然相應回落。」
除了一線地區商舖呎租回落外，江靜明認為，隨着內地居民來港購買日常用品習慣改變，轉為流行由北區居民北上購物，上水商舖租金亦已出現壓力，「深圳近年興起山姆等大型家品超市，走Costco路線，大批購買產品價廉物美，在福田亦有分店，相信可吸引不少北區居民到當地購買日用品回港。」
灣仔海濱夜市 帶旺區內商舖生意
江靜明估計，本港政府亦留意到上季以來零售市道復蘇不及預期，尤其是夜市十分淡靜，因此近日才牽頭舉辦夜繽紛活動刺激消費，包括在灣仔、西環及觀塘海濱舉辦夜市，初步估計中秋節及國慶長假期有約十萬人次到場。他認為這可帶動周邊商舖生意，「以灣仔北為例，本來是商業區，夜晚是很靜的，由於灣仔海濱夜市銷售的主要是小食、手工，都是在小賣攤位購買後再帶走（take away）的消費，估計不少從外區而來的市民會先在附近的商場或店舖用膳後再逛夜市，這便會帶旺周邊零售物業的生意。」
是次有逾80個本港商場推出夜繽紛推廣活動、消費及餐飲優惠，雖然有分析認為，由於商場業主較有財力，在推廣方面較街舖更有優勢，但江靜明認為由於它們各自有不同定位，可望吸納本身的客戶群，「商場店舖與街舖基本上是兩類消費模式，前者主要是品牌及連鎖，後者往往是自資經營的小店或食肆。」
海濱夜市至明年初 宜優化攤位組合增新鮮感
特首李家超表示，由於市民整體反應熱烈，指夜繽紛活動將一個接一個，持續到明年初，包括每個周末會繼續在該灣仔、西環及觀塘海濱舉辦夜市，江靜明對此表示支持：「剛過去的是中秋節及國慶，本月緊接而來的便是萬聖節，商場及樂園均可以大搞相關活動，跟着便是聖誕節及新年，然後就是農曆新年，這幾個月尤其是12月屬傳統消費旺季，沿着這些節日去搞夜繽紛活動，應該是最適當的時機。」
不過，江靜明表示，就灣仔、西環及觀塘海濱夜市來說，剛過去的中秋節及國慶長假期大收旺場，原因之一是期內天氣頗佳，有國慶煙花及無人機表演，不少市民支持政府舉辦夜繽紛活動到維港兩岸歡聚，這可謂集合了「天時、地利、人和」。至於至明年初每個周末繼續舉辦海濱夜市，能否持續吸引市民到場，他認為，這便要視乎當局能否不斷優化小賣攤位的組合，為市民帶來新鮮感。
息口回落租金回升 舖市才向好
江靜明指出，過去本港股市樓市向好、交投暢旺時，不少投資者贏到大錢，從業員亦賺取可觀中介費用或佣金，帶來財富效應，他們自然便會出外消費，帶旺蘭桂芳及諾士佛臺等高檔食肆的夜市；故他希望，政府除主辦夜繽紛活動外，在《施政報告》亦出台一些利好股市及樓市的政策。
總結是次訪問時， 江靜明表示，政府近日牽頭舉辦夜繽紛活動暫對舖市屬正面，但相信整體舖市最快明年才可復蘇。他指出：「首先，本港不單要不加息，而且要掉頭減息，不少分析師預期這情况會在明年第二季出現，若屬實可刺激投資意欲；第二，假如政府真的可以搞活夜經濟，民生店舖及食肆生意改善，老闆有信心多開分店，便可以消化市場一些『吉舖』，跟着租金很自然便上升。同樣值得注意的是，去年疫情持續期間，不少租客與業主以偏低的租金簽訂一至兩年的租約，這些租約將會陸續到期，業主屆時能夠加租的話，加上若明年第二季息口掉頭下跌，商舖的價值是可以提升。」
明報記者 葉創成
[葉創成 名人樓市論壇]