2023-10-04
經濟日報
隨着二手蝕讓潮加劇，買樓「必賺」的神話破滅，開始扭轉市民對樓價只升不跌預期，隨着入市信心轉弱，市場購買力減少，形成樓價下跌惡性循環。
過去10年樓價在政府收緊按揭、推出「辣招」下，仍然反覆上升，除了是私樓供應短缺，以及極端低息環境等基本因素支撑外，經歷幾次樓市「大漲小回」，樓價在輕微調整後急升，市場開始形成一種樓價只升不跌的預期，加快買家入市決定，形成過去幾年透支了一部分「靠父幹」入市的購買力。
不過，現時形勢逆轉，二手市場充斥蝕讓個案，按照利嘉閣研究部數據，近一年的私樓轉手賺錢比率下跌至8成多水平，相較過去幾年持續在超過9成，甚至高達97%、98%，市場蝕讓情況明顯增加。
「必賺」神話破滅 入市慾降
香港買樓除了有自住的元素，同時亦附帶投資屬性。當買樓「必賺」的神話破滅，除了影響到投資者入市意慾外，即使是用家亦難免會考慮買樓後樓價貶值對於其資產的影響，產生一種「遲買樓價會平」的心態，繼而延遲了入市計劃，改變市場供求情況。
隨着市場觀望氣氛上升，急於出貨的業主亦惟有擴大減價幅度，導致樓價下跌速度加快，亦令市場蝕讓情況擴大，最終形成一種樓價反覆下跌的惡性循環。
樓市趨勢受到經濟、供求、利息等結構性因素所影響，政府過去推出「辣招」，仍然未能夠扭轉樓價只升不跌的預期，但隨着結構因素改變，政府推出放寬按揭等措施，亦只能放慢樓價短期跌勢。
長期而言，仍然要取決於高息環境何時結束，以及本港經濟增長動力能否恢復，令到企業有盈利、市民工資得以增長，形成良性循環，才能維持對樓市需求。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安