放寬按揭成數 能推動「換樓鏈」？

踏入2023年下半年，香港住宅樓市不景氣，出現「價量齊跌」的局面。上半年樓市受惠於通關，一度出現「價量齊升」。然而，在市場漸漸消化了通關這個利好因素後，剩下來的基本上也是利淡因素，包括持續的高息環境、積壓的大量新盤餘貨、官地拍賣結果不理想、政府堅持不「撤辣」等等。 繼2019年10月推出的「林鄭Plan」及2022年2月「波叔Plan」後，金管局於今年7月初再次放寬按揭成數。在買家不使用按保的情況下，新訂立的按揭成數將價值1,500萬元或以下的自住物業上調至最高可承造7成按揭，而1,500萬至3,000萬的物業上調至最高可承造6成按揭。 另外，按證公司對按揭保險的樓價上限亦同時作出調整，1,125萬至1,500萬元物業的最高按揭保險成數上調至8成；1,500萬至1,715萬元物業貸款上限由原來960萬上調至1,200萬；1,715萬至3,000萬物業最高按保成數則上調至7成。 財政司司長陳茂波表示，放寬按揭成數主要目的在於推動「換樓鏈」和促進住宅市場的成交量，並希望增加人均居住面積以改善市民居住環境的生活質素。 在金管局放寬按揭成數之前，根據土地註冊處數據，今年1至6月份，1,100萬至1,500萬的住宅成交共1,920宗，佔整體住宅成交7.3%，而1,500萬以上的住宅成交共2,138宗，佔整體住宅成交8.2%。 寬按揭遠不及撤辣成效 在放寬按揭成數後，7月份1,100萬至1,500萬成交共192宗，佔整體住宅成交的比例下跌至6.2%，而1,500萬以上的住宅成交共213宗，僅佔整體住宅成交6.9%。與放寬按揭成數之前比較，不論是1,100萬至1,500萬的成交或是1,500萬以上的成交，在整體市場的佔比均出現明顯下滑的情況，可見放寬按揭成數暫時對於刺激相關成交量的作用不大。 筆者認為，金管局放寬按揭成數的措施遠不及政府「撤辣」的成效大，亦不符合市場現有需要。首先，在「林鄭Plan」和「波叔Plan」實施後，大部分準買家欠缺首期上車或入市的情況已得到改善，而更大的問題在於他們是否有足夠收入通過銀行的壓力測試。在現時高息環境下，買家要通過壓力測試並不容易，如要通過1,200萬貸款額的壓力測試，買家每月收入則要達至約134,000的水平，而香港只有極少數的「打工仔」能達至這個收入水平。 此外，由於市場上不少買家在換樓時均面對現金流的問題，若以「先買後賣」的方式換樓，買家需要先付15%的「雙倍印花稅」，並在12個月內出售原有物業以退回非首置時額外繳付的印花稅，現金流不足的買家或會因此而卻步。推動「換樓鏈」不應單靠金管局放寬按揭成數，政府亦應該重新審視及調整現有辣稅細節，尤其是針對非首置買家的稅率。 撰文 : 王兆麒 萊坊董事 大中華區研究及諮詢部主管 欄名 : 專家論市