【明報專訊】眾所周知，香港地少人多、樓價高企，很多港人都想擁有優質舒適的生活空間，而自「港車北上」啟動後，由香港往返廣東省更加方便，省卻不少時間，北上置業確實是一個不錯的選擇。近來亦多了粉絲向筆者查詢關於大灣區買樓的問題，本期專欄我特別挑選了幾則解答，因這些都是一些有意北上置業經常遇到的問題，希望可以為大家解惑。
有粉絲在筆者的網上頻道留言說，自己本身在內地已經持有多套小單位，這些單位有部分已出租，但回報率不高。現在想購買一個較大面積的單位自住，但從網上看到最近的壞消息頗多，又說人口減少，又說欠缺紅利，不利房地產市場發展，因此自己拿不定主意，就算要買又沒有什麼方向。
首先針對內地未來人口減少的情况。筆者認為，其實人口減少這個問題不僅在中國發生，全世界都出現此情况，或可能只有印度是唯一出現人口增長的國家。基本上，相對發展中的國家和地區，人們也逐漸傾向節育，至於日本、韓國、歐洲、香港此等發展成熟的國家和地區，更加不用說，年輕一代都寧願不生小朋友。
事實上，那些生活水準較低的國家，如印度家庭通常會生很多孩子，沒有節育的概念，但是現代化程度較高的國家，必然生育率不斷降低。由於中國這幾年也愈來愈邁向現代化，經濟發展愈來愈好，所以人口減少是必然定律。
再者，中國民眾開始懂得享受。以筆者為例，我外婆生了12個，輪到我媽媽就生5個，到我那代就只生兩個，至於我女兒的兩個小朋友，他們年紀還小，都未知長大後會否想有下一代。若從生活質素來看，家庭人數較少，生活環境當然會較舒服些，始終日常資源分配上也較好。
內地城市化進展迅速 大城市受影響較小
而且，隨着未來科技日新月異，人工智能（AI）必定會全面滲入到生活中，很多東西都自動化，無可否認一部分人力會被取代。而現代化智能確實可讓人們享受多一點，不用那麼辛苦，所以人口減少這情况，筆者反而覺得對社會發展更加健康。
再論欠缺紅利此問題，從房地產行業來看，會否還像以前一樣有那麼多紅利呢？坦白說，之前的整體人口紅利已不會再有，那些雞犬皆升的年代亦不會再出現。當時的政策令到貨幣貶值，所以大部分人都希望手上有「磚頭」，始終屬於稀缺資源。而那時雞犬皆升是因為不斷印鈔票，現在又加息了，於是就回到現金為王的年代。
與此同時，因為城市化進展迅速，人口紅利減少的同時，卻促使人們走到大城市工作或生活，以換取較佳的工作及生活環境。那就是說，對於大城市的影響相對會比較小。
回到問題本身，那位粉絲表示想買樓自住，但又擔心物業不能保值，這就是一個投資問題。筆者認為，其實計劃要買一個大單位自住，首要是考慮自己想住什麼地方，追求生活享受又是否排第一位？你喜歡向海？熱愛陽光海灘？還是喜歡環境幽靜？這就需要從自身或者家庭需要來考量。
要是追求物業投資升值的話，需要考慮的就完全不同，物業位置可能偏向選擇市中心，以交通便利為首要條件了。其實撇除人口紅利這因素，世界上任何一個國家都不能保證所有樓宇均可升值。就以深圳為例，雖然樓價不斷飈升，但也有些地區升幅較小，羅湖、平山、鹽田等地區也不及寶安樓價的升幅，以前寶安只是每平方米千多元人民幣，現在已升值至十幾萬元人民幣。所以，投資物業能否升值就是要靠眼光，與追求優質生活環境的選擇是截然不同的。
[沈永年 大灣區樓市解碼]