【明報專訊】以美國聯儲局為首的全球主要央行過去一年半大幅加息，對當地樓市不利影響現已浮現。晉達資產管理多元資產收益團隊主管John Stopford認為，雖然美國大多數住宅按揭貸款早已鎖定長達30年偏低的固定利率，故目前高息環境暫未帶來重大不利影響，但當地商業房地產正同時受累高息及需求減少等負面因素，已危機隱現；另外，英國及新西蘭住宅樓市近月亦已被高息拖累而下滑。總括而言，Stopford認為，美國、全球經濟及樓市普遍不能承受如此高息，料未來18個月將大幅減息，例如聯儲局便可能減息4厘。
由於本港奉行聯繫匯率，隨着美國聯儲局去年3月以來大幅加息5.25厘，聯邦基金利率上端已升至5.5厘，而隔夜至1年期本港銀行同業拆息（HIBOR）昨均報5厘以上，此高息環境過去一年半一直將本港樓市及股市壓得喘不過氣。在中秋節及國慶黃金周前夕，John Stopford本周初從英國來港主持「多元資產投資機遇傳媒簡布會」上所發布的預測卻帶來佳音，他認為目前美國經濟及樓市均不能承受如此高息，料聯儲局未來18個月將大幅減息，減息幅度或達4厘。
Stopford指出，目前分析師普遍預期美股盈利繼續增長，聯儲局亦預測未來幾季可望在通脹回落的情况下延續經濟擴張周期，因此現時市場共識是美國經濟可望實現軟着陸，這樣的話，聯儲局在明年中至後年只有溫和的減息空間。
但Stopford認為，上述市場共識屬太過樂觀，原因是聯儲局收緊貨幣政策至適當水平，既不會過鬆、也不會過緊，才可以令美國經濟實現軟着陸，而參考歷史數據，這屬很難實現的，尤其是從收緊貨幣政策至經濟增長放緩有一段時間差，而目前才剛開始見到美國經濟增長放緩。
根據Stopford的分析，若要分辨美國經濟出現硬着陸或軟着陸，其中一個關鍵指標是在經濟增長放緩的過程中，失業率會否大幅攀升。美國8月失業率由7月的3.5%回升至3.8%，時薪按月增長0.2%，是2022年2月以來增長最慢，而且勞工部上月底公布月度職位空缺及勞動力流動調查報告，7月底職位空缺有882.7萬個，是2021年3月以來最少，按月減少33.8萬個，連續3個月下跌，Stopford認為該領先指標預示當地勞工市場將進一步放緩，估計失業率或會繼續上升，而比較肯定的是，時薪增長將會疲弱，不可能再像今年中般由此支持消費及整體經濟。
職位空缺減 預示勞動力市場放緩
Stopford續說，目前美國還有其他問題，例如政府近年一直以擴張式財政政策刺激經濟，但在財赤及債務高企的情况下，有關政策力度會否放緩有待觀望。另外，近日除了密歇根州汽車業工人大規模罷工，以爭取加薪40%及每周工作32小時外，美國其他州份及行業亦有較小規模的罷工行動，Stopford認為，這些事件都會為美國今年餘下時間及明年初經濟增長帶來壓力，令軟着陸的機率下跌。
更重要的是，美國樓市亦有轉弱迹象，本周二公布的官方數據顯示，上月新屋銷售按月下跌8.7%，以年率計跌至67.5萬間，少過市場預期外，亦屬5個月以來低位（見圖）；另外，上月新屋售價中位數43萬美元，按年下跌2.3%，顯示價量齊跌。
換樓按息倍增 二手成交放緩
與美國2008年次級按揭泡沫爆發觸發全球金融海嘯不同，Stopford分析，現時當地樓市投機程度明顯不及當年，市場普遍已去槓桿──不論是按揭金額或每月供款均相對較低，背景是近年美國大多數按揭貸款均屬長達30年的定息按揭，很多借按揭置業者早於2020年及2021年疫情大流行、低息期間已再融資，因此過去一年半聯儲局大幅加息未有對他們帶來很大影響。
Stopford續說，對於大部分已鎖定長達30年低息定息按揭的置業者來說，他們若希望換樓，為新住宅敍做按揭時定息現已倍升至近8厘，這大大削除了換樓誘因，令二手樓市成交明顯放緩。至於新樓，由於現階段上會便要敍做高達8厘長達30年定息按揭，這當然令不少準買家卻步，故此一手樓市亦較二手樓市更早出現價量齊跌的疲態。
商業房地產受累在家工作
美國樓市更大問題來自商業房地產，Stopford認為，在2020年新冠疫情大流行後，美國人流行在家工作，而即使當地在2021年開始已走出疫情、經濟復常，但工作文化已經出現轉變，打工仔不傾向回到寫字樓工作，明顯削弱寫字樓的需求。
Stopford續說，美國發展商興建、投資者購買寫字樓的貸款，不少來自當地地區銀行，多間地區銀行今年3月接連倒閉後，近月同業即使財政健全，亦減少貸款自保，如此「閂水喉」亦會令商業房地產市場雪上加霜。
Stopford分析，美國目前的商業房地產市場貸款規模，遠較2008年金融海嘯前的次級按揭市場規模低，而且當地銀行現亦可以選擇將有關貸款展期，令痛苦期延長，但假如在未來18個月美國經濟出現深度衰退、而非他現所預期的溫和衰退，當地商業房地產市場便會面對更大的挑戰。
綜合上述分析，Stopford總結，美國經濟及樓市現時根本不能承受如此高息，料未來18個月聯儲局將大幅減息，甚至可能減息4厘，故他建議現時可買美國長年期國債，在減息周期來臨前鎖定高息，另亦可以在對冲貨幣風險的前提下、留意巴西等新興市場高息本土貨幣國債。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]