2023-09-27
經濟日報
今年年中，已落成未售新盤有17,400伙，2022年6月是14,400伙，累增3,000伙或21%。
近期不少發展商全力催谷已經落成的新樓庫存，附表顯示房屋局的統計數字，已落成未售新盤滾存變化，2023年年中有17,400伙（可扣除發展商自用及作出租用途新盤為2,600伙），如果與一年前同期比較，2022年6月是14,400伙，累增3,000伙或21%。換言之，有頗大數量現樓需要去庫存。
土瓜灣新盤推計劃 周日沽9伙
上周，土瓜灣的一個已屆現樓新盤，推出「720天先住後付付款計劃」，只需繳付樓價5%作首期，並於簽署臨約60天內繳付樓價1%，即合共6%，即可取鎖匙收樓。日前新增全新付款辦法，旋即刺激項目銷情，周日連沽9伙，成交價443.9萬至586.6萬元，呎價19,016至22,649元。
該720天先住後付付款計劃（照售價減7%）主要分階段繳付一成樓價，安排是買方須於簽署臨時合約時繳付相等於成交金額5%作為臨時訂金。簽署臨時合約後60天內再付成交金額1%作為加付訂金，120天、180天、240天及300天內再各付成交金額1%作為加付訂金。至於成交金額90%，即成交金額餘款於買方簽署臨時合約後720天內由買方付清。
720天算是近期較長的年期，今年初另一樓盤亦有採用，不過，唐榮過去曾提及，最長還有超過4,000天的先住後付經典方案，亞皆老街君柏於2017年推出「Z138先住後付」付款方法，成交期長達12年，買家於首半年內支付樓價20%便可入住；其後由181天開始，須分138期支付34.5%樓價，每月支付0.25%，即每年償還樓價3%；至2028年才需要全數繳付餘下45.5%樓價。
2021年超級豪宅東半山CENTRAL PEAK，亦推出先住後付方案吸客，同樣是超級豪宅極罕見的促銷手法。項目以招標形式推售，發展商提供最長1,188日、即逾3年特長成交期，兼可先住後付，如買家119日內繳付5%樓價並通過發展商審批，即可進駐超級豪宅。不過，提早入住期內不可出租單位，與坊間其他項目的先住後付稍有不同，現時不少相關計劃是可作出租用途。
宏亞按揭證券公司葉敬誠在《經濟日報》一篇博客文章提到，個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。對換樓買家來說，以上安排令他們有充足時間出售舊居，再為新居申請按揭，解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。
但他提醒其中的估價問題，先住後付本質上類似於樓花的建築期付款-以雙方約定的價格，在未來指定日子成交，買家需要申請按揭的話，也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間，樓價出現較大調整，便可能出現按揭估價不足的問題，買家要完成交易，便要另行籌措資金應付差價。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論