2023-09-26
經濟日報
社會業界普遍存在擔憂，認為香港作為金融、旅遊和商業中心的輝煌時期或已不再。疫情和隨之而來的封關使城市被徹底隔離，旅遊、零售、餐飲和房地產等行業都遭受了巨大的損失。
但正如預期一樣，隨着2023年1月初重新開關，香港的前景變得明朗不少。根據香港旅遊發展局的數據，今年1至7月的總遊客人數已經上升至1,600多萬人次，創下3年來的最高紀錄。遊客數量正在增加，會展產業等活動也開始回暖，零售銷售和酒店的需求也大幅提升。
此外，政府透過推出「高端人才通行證計劃」，吸引每年收入高達250萬港元或畢業於全球前100所大學的專業人才和畢業生前來香港工作，這部分人會成為豪宅租賃市場復甦的一大助力。
除了政府的「搶人才」計劃暫見成效外，我們亦見到不少較早前離港的高收入專業人才已經開始回流。根據地政總署的數據，小型及中型普通公寓的租金相對穩定，但豪宅租金自1月以來一直在攀升，從大約每平方呎37元升至平均42元。
我們也有數據顯示類似情況——在Habitat Property 2023年上半年租賃查詢和交易中，約70%來自外籍人士，20%來自香港人，以及10%來自中國大陸，其中70%查詢來自有家庭的租客。當中位於港島半山和南區的豪宅物業需求最強烈，當中不少物業已經出租，空置率極低，因此租戶目前的議價空間較小。
即使市場走向積極，但挑戰仍然存在。1,600萬遊客這個數字表面上聽起來很不錯，但對比2017至2019年同期遊客數量仍有所下降。區域競爭、不穩定的全球經濟、波動的滙率和航空業面臨的人手短缺都對香港的旅遊業產生了負面影響，這些因素同樣影響着世界其他城市。盡管通關和搶人才計劃讓租賃市場走勢積極，但整個銷售市場在2023年剩餘的時間中仍然充斥着不穩定性。
超豪宅市道 表現堅韌
高利率和資金成本使投資機構更謹慎，同時也影響了住宅市場。不少地產商提供巨額折扣作為刺激措施，以抵消買家融資成本的增加，這些因素使得一手地產市場在去年同期基礎上增長了120%，但二手市場只增長了19%，而且價格通常低於市場價值。相對地，超級豪宅市道表現相對堅韌，售價在1億至2億元之間的豪宅是今年頭4個月成交量最多的物業類型，創下了5年來的最高紀錄。
但其他豪宅類別表現相對平淡，受息口上升影響，我們現預期市場將有所放緩，今年下半年二手豪宅樓價有機會下跌10%，特別是1,000萬至8,000萬元之間需依賴銀行借貸的物業。在此期間，賣家需要認清現實——盡管房地產市場於2022年起逐漸復甦，但受預期利率風險及中國經濟放緩等因素影響，下半年樓市走勢或見疲態。
香港的住宅市場面臨較長的恢復過程，我們仍然需要一段時間來看清前景。剛過去的暑假是繼農曆新年後全年第二個交投最不活躍的時段——豪宅買家包括外籍人士和香港人均在度假，因此租賃市場將在短期內成為二手房地產的主要推動力，因為新來港人士往往會優先選擇租房。但我們有理由保持樂觀——在新加坡的租金、房價和印花稅均在上升，且學校入學名額正在緊縮的時候，港府正積極推廣香港作為亞洲的最宜居之地。而香港是快速崛起的大灣區經濟圈的重要支柱，在亞洲區內仍有着舉足輕重的地位。後疫情時代，盡管香港仍未完全從打擊中恢復，但已在正軌中前行。
撰文 : Victoria Allan Habitat Property 創辦人兼董事總經理
欄名 : 專家論市