2023-09-25
經濟日報
有投資銀行分析，樓價要跌2成，住宅租金回報率才有機會追回按揭利息。
早前唐榮提過，雖然租金升、樓價跌，使回報率不斷上升，但至今還是跑輸給按揭利率的調升速度。而投資銀行亦分析稱，樓價要跌2成，租金回報率才有機會追回按揭利息。
據差餉物業估價署資料，今年7月私人住宅租金回報率變化介乎2.1至2.9厘，按照單位面積排列，面積愈小，回報率愈高，其中細單位租金回報率相較一年前，大約上升0.5厘。
得寶「劈價盤」 租金回報4.4厘
事實上，近期陸續有個別二手「劈價盤」有相當高的租金回報率，例如早前一間牛頭角得寶花園，實用253平方呎，原業主由3月份放盤430萬元，減價至最終300萬元沽出，減幅達3成，以有關單位市值租金約1.1萬元，租金回報率4.4厘，高過現時按揭利率4.125厘。
以上是個別單位的情況，若果要整個二手單位均能夠追回按揭利率水平並不容易。據早前瑞銀發表的研究報告指出，假設在人口流入增加、推動住宅租金上升10%，明年利率沒有下調，維持目前的實質按揭成本下，本港住宅樓價需要下跌20%，租金回報才可以由3厘提升至4.13厘。
至於按照中原研究部上周五的數據，中原城市領先指數CCL最新報158.85點，按周跌0.64%，指數創33周新低，重返今年1月時水平。以158.85點作為基礎，假設樓價真的下跌2成，亦即是回到127點水平，大概是2016年2至7月價位，亦即是重回7年前水平。
上面提及的得寶花園例子，正是重回8年前樓價水平，而近期二手成交亦開始有不少樓價，重回6至7年前水平，例如屯門聚康山莊2房、428平方呎單位以488萬元易主，對上一次成交價低於500萬為於2017年；而荃灣中心11座高層2房378萬沽出，原業主在2015年以同價錢購入，持貨8年帳面平手離場。
按揭利率租金 牽動樓價變幅
樓價跌兩成的假設還有兩個變量因素，一是按揭利率，瑞銀研究亦稱實質按揭成本需要下跌0.75厘，明年住宅樓價才會持平。不過，現時市場預測，美國聯儲局今年仍然有機會再加息一次，明年才開始減息，再加上今次加息周期本港銀行無跟足加息幅度，按揭息率在明年會否有明顯回落屬未知之數。
至於另一個變量則是租金，按照中原城市租金指數CRI在8月份最新報116.39點，按月升2.08%，單月升幅是2016年10月之後最大，今年已經累積升7.2%。
暑假是傳統租賃旺季，現時步入9月，雖然近期仍然有零星內地生搶租個案，不過相信整體租金升幅會比過去兩個月放緩，而年底是傳統淡季，租賃市場放緩，再加上新盤入伙盤帶來大量租盤供應，瑞銀就人口流入增加、推動住宅租金上升10%的假設不算保守。由此可見，未來半年樓市仍然有相當大挑戰！
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論