也許只有花上幾年時間，完成居民資產負債表的修復、提高就業率、經濟基本面回歸良性預期，才是解決房地產困局的治本之策。
中國經濟正在扭轉預期關鍵期，以一線城市「認房不認貸」全面落地為標桿動作的救市政策落地已近滿月，市場在躁動及觀望情緒中徘徊，密切關注政策效果，以及未來會不會有更大力度措施出台。
8月末以來，一線「認房不認貸」政策全面落地，對前期穩增長政策不為所動而冰封數月的市場出現回暖。在8月經濟數據開出好成績之後，近日南京、青島、蘇州、武漢等二線城市部分或整體放開限購，助推本輪「金九銀十」、帶動消費預期扭轉的政策意圖明顯。投資者密切關注，解除限購的風會不會再繼續吹向一線城市？
在「認房不認貸」政策開閘之後，在北京、上海等指標城市的確感受到市場情緒的急轉，售樓處通宵營業、新房項目取消折扣、二手房掛牌量環比激增4至5成。成交量也出現了明顯提升，以北京為例，新政出台後首周，網簽套數超過了前1個月的成交量，顯示政策刺激效應明顯。不過，近兩周北京和上海的成交量在首周脈衝之後也再度回歸平穩，也顯示本輪政策主要是為觀望已久的剛需開啟了入市時點，但對新投資者的吸引力依然有限。
事實上，對於新政之後市場熱度能存在多久，無論市場還是經濟界都存在高度分歧。唱好者認為一線樓市仍有龐大被政策束縛的需求，一旦鬆綁還會重現過去政策刺激下市場「起死回生」的故事。雖然人口、城鎮化等長期變量已有趨勢性的轉變，但一線城市仍有較高能級，中國經濟要解決當前修復市場和信心的問題，短期內除了依靠房地產商無其他辦法，在目前穩增長要求下，也一定要做到「市場不暖，政策不停」。
不過，與過去幾輪政策性救市周期不同，本輪新政出台之後，成交量在短暫脈衝之後快速回落，樓市新增二手房掛牌數量遠大於實際成交量，顯示觀望情緒依然濃重，即便有小部分剛需勇敢抄底，但當前樓市價格依然高企，多數人還在期待政策進一步加碼、價格進一步下探，市場和政策正進入更深層的博弈。
期待政策再加碼 市場復觀望
市場回歸觀望的另一個重要因素，是對本輪政策意圖的不確定。樓市政策經歷了多輪「放開即漲、收起即死」的周期，在宏觀經濟下行壓力不斷積累下，拿出房地產這項政策，是仍然作為工具型短期政策，還是在供需關係重大變化之後，限制性政策會趨勢性地終結？這對於投資者判斷後續政策及後市走向至關重要。
有經濟智囊說，經過20多年高速發展，中國城鎮住房套戶比已有1.09，自主和投資性需求都已基本被釋放，這一輪政策是「不可逆的」。本次「認房不認貸」政策後掛牌量激增，其中有「賣一買一」的置換需求，也有不少拋售套現避險考量。如果二手房市場供過於求的局面繼續擴大，有可能令觀望情緒加重，迅速對冲政策放開後的預期。
值得注意的是，今年以來，穩增長政策邊際效用遞減趨勢明顯高於以往救市周期，因經過3年疫情，民眾購買力嚴重不足，無論是樓市還是消費，都不僅是刺激政策夠不夠力的問題。過去很長一段時期，房地產都是中國經濟的底氣所在，但從今年市場對政策的高冷反應來看，治標措施效用大減，也許只有花上幾年時間，完成居民資產負債表的修復、提高就業率、經濟基本面回歸良性預期，才是解決房地產困局的治本之策。
撰文 : 潘攀