2023-09-16
明報
【明報專訊】年輕時讀唐詩記得一句「十年一覺揚州夢」，年長後看電視劇，則有所謂柴九的金句「人生有幾多個十年？」到了今日，啟德有地皮剛由信和（0083）組成財團投得，每呎樓面地價不足5400元，重返接近10年前水平，而啟德的地價和樓價升跌，可謂見證了香港樓巿這10年來的興衰。
大家都曾記得，當年中資海航集團以呎價逾萬投得啟德地皮，曾掀起香港的樓巿狂潮，不少人認為北水湧港勢不可當，更有代理吹噓在香港高價搶樓，只會買貴，不會買錯，之後海航出現財困，結果要將多幅啟德地皮轉售予香港的發展商，而啟德樓盤雖也曾屢創新高，但近年在美國大手加息，香港受疫情困擾，以及內地經濟放緩等因素拖累下，啟德樓盤價格終也出現一浪低於一浪，而今回啟德地價跌回近10年前水平，將進一步打擊巿場氣氛。
按息飈 租平過供
事實上，何止啟德樓巿受壓，屯門掃管笏新盤凱和山，本周也以多年來低價開盤，同樣震撼巿場，而近日香港多家銀行再調升按揭利率，昨日建行亞洲更將按息調升至5厘以上，對打算買樓人士，自然需更加審慎。
銀行調升按息其實也是不得已，昨日1個月銀行同業拆息（HIBOR）便已升破5厘水平，而HIBOR年內一直高企，導致H按實際按息長期觸及封頂水平，沒有銀行能長期做蝕本生意。中原按揭王美鳳表示，具指標的大型銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨；預期市場新做按息將因此逐步上升至4.125厘的逾15年新高水平，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4厘至2.8厘來看，「租平過供」的情况將會更為明顯及加劇，事實上租金減去按息已見負回報（見圖1），樓市將因而進一步受壓。
事實上，當按揭息率高逾4.1厘，租金回報率只有2厘多，買樓收租並沒有吸引力，就算租金近月上升，只要將首期存入銀行收息，已足夠交租有餘，且不用怕樓價波動，而本周另一叫人怵目驚心的事件，乃是龍頭發展商新鴻基地產（0016）這隻股票，可以裂口急插單日一度跌逾一成（見圖2），反映主流市場對後巿確是極度悲觀。
大孖沙趁低擇肥而噬
不過正如股神巴菲特所說，人人悲觀時要貪婪，比如上述啟德地皮固然是低價成交，但也吸引近年變得相對保守的信和去組成財團投得這幅地皮，而本周四叔的恒基（0012）也以近7億透過強拍統一舊樓業權，而股價勁插的新地同樣願意以30多億去補地價，則會否又是大孖沙認為現在是趁低價去擇肥而噬的好時機？
統計顯示，今年8月份新批出按揭保險計劃款宗數及金額為2015宗及116.44億元，較7月份的2112宗及118.85億元減少97宗（4.6%）及2.41億元（2%），宗數及金額連跌5個月，並創自2019年10月份「林鄭plan」推出後，即46個月的新低（見圖3）。今年8月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額分別為1063宗及61.02億元，同樣較7月份的1966宗及117.78億元急跌903宗（45.9%）及56.76億元（48.2%），宗數及金額連跌2個月，見7個月的新低；平均新取用按保貸款金額為574萬元，按月下跌25萬元（4.2%）。
是時候檢討放寬或撤辣稅
之前政府收緊按揭，令不少準買家難儲到足夠首期買樓，之後前特首林鄭月娥和財政司長陳茂波放寬按揭保險，令到樓巿被壓抑的需求（pent up demand）釋放，尤其中價樓最受惠，不過有關需求始終有限制，當釋放的購買力耗盡，尤其在息口大幅調高後，就算較易承做較高成數按揭，供樓負擔也增加，終令到按保宗數也大幅回落。繼放寬按保後，現在或許也是時候檢討可否放寬，甚至撤除各式辣稅，讓一般巿民可趁樓巿回調時更易買樓，而又不會刺激樓價上升？
香港近年股樓俱不振，令不少人身家大縮水，相對下，美國的股巿和樓巿都明顯跑贏，而根據聯儲局統計，美國在4月至6月期間，家庭淨資產從第一季末的148.79萬億美元增長3.7%，至154.28萬億美元創出新高。不過筆者也發現，美國的家庭淨資產升幅多年來明顯拋離了GDP的增長（見圖4），即其所謂財富的增長，乃是透過印銀紙等方法人為谷高，其基礎未必穩固，且以往當家庭淨資產值升幅過於拋離經濟增長，便容易出現金融震盪和經濟衰退……。
[陸振球 樓市解碼]