2023-09-15
明報
【明報專訊】美元強勢令不少亞洲貨幣貶值，香港投資者入手海外物業也變得吸引。近年，居泰港人數目上升，在泰國置業興趣也獲提升。清邁房地產市場在疫情後迅速復蘇，市場對其商圈、交通及旅遊業的發展都呈正面看法。目前，清邁政府正在計劃開發大量基礎設施並加強與其他地區的連接，例如從曼谷到清邁的高鐵、機場項目、從清邁到清萊的高速公路，用來支持物流和清空的新工業區。清邁未來很可能成為東盟的重要商業城市，特別是和中國、緬甸、老撾的交流會愈來愈多。再者，清邁房地產入場費較曼谷為低，當中公寓較受買家歡迎。
到底是甚麼原因吸引買家在清邁置業？主要因不受政府調控的影響，而且清邁房產市場比較規範，不會輕易出現較大的波動，物業價格較為穩定。泰國碩盛地產發表報告認為，清邁近年買家更多的是來自海外投資客，其房產價格穩步上升也屬吸引因素之一，而清邁的單位易出租，年回報率在5厘到8厘之間，每年可得到穩定的租金回報。清邁至曼谷段高鐵未來將刺激當地樓價，相信較其他地方仍有較大的上升空間。
單位易出租 租金回報穩定
清邁是位於泰國北部的第二大城市，是泰北經濟重心，加上環境靜謐，更成為不少退休人士的養老理想之地。作為一個不發展工業的城市，清邁的環境污染非常小，而且政府致力環保推廣，清邁是性價比極高的度假生活選擇。清邁房地產區域主要分為：清邁老城、寧曼路和萍河東岸。其中萍河東岸屬於清邁的新城區，該區域的人流量不似前兩者數量多，但是擁有清邁最大的商業中心，其投資前景可期，是目前正在發展的區域。因其投資價值高，前景被看好，現今該區域的樓價在1萬元（港元，下同）/平方米左右。清邁寧曼路是清邁的金融街道，在這個區域裏有很多世界知名的品牌，是很多購物者的天堂，而且商業發達，熱鬧的人流量使得該區域的房產樓盤如香港西九，樓價與古城商圈可有一拼。同時因寧曼路靠近大學城，周邊集中了各式各樣的餐廳及新興起的店鋪，再加上靠近清邁大學又獲得了穩定的長租客源，租金穩定和便利的生活吸引不少投資客。寧曼路區域房產價格根據具體的位置而定，離中心地帶較遠的地區房產均價大概在1萬元平方米左右，而位置較好的物業均價直逼約2萬元/平方米。
塔佩門區域屬黃金商圈 樓價租金漲幅高
清邁古城區是清邁的中心，也是遊客到達清邁的必打卡地點之一。歷史悠久的寺廟、古城牆、著名的周末夜市都在古城區內。清邁古城裏基本沒有新的公寓或者住宅，新的住宅和公寓基本在古城東門外的塔佩門區域，該區域價格漲幅高，租金亦照漲不虞，是典型的黃金商圈。
若想購買永久業權，買家可以考慮開立公司，再以公司名義購入土地/物業。在泰國買樓的相關費用包括財產及土地稅、律師費、按揭費用、地租和服務費等，而總費用多少主要取決於購買的業權種類及物業的持有年期等因素。另外，無論買家是否泰國居民，都要就每年的租金收入課稅。首先是個人所得稅，全年租金收入超過15萬泰銖就要課稅，基本稅率為5%，採用累進制，收入愈高的部分對應的稅率愈高。另外，泰國政府在2019年開始實行建築物及土地稅，稅率劃一為12.5%。購買公寓單位（Condominium）的永久業權，條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多49%，其餘51%必須由泰國國民持有。另外，買樓的資金必須是外幣，並從海外匯到泰國。
全年租金收入逾15萬泰銖須課稅
清邁樓盤750萬元的物業最高可按六成，需付四成首期。由於買家會面對文化、法律和語言上的障礙，若果想在泰國買樓，就必須尋找房地產經紀幫助。幸好的是，在泰國買樓一般不用付經紀佣金，費用將由賣家或發展商承擔，因此聘用房地產經紀對於買家來說是有利。如果你只是購買土地的租賃業權而想把單位租出，就要先獲得地主的批准。而泰國法律規定，外國人只可以購買公寓，不可以購買別墅等。
DDproperty提供的2022年數據顯示，清邁樓盤以公寓的需求量為最大，有超過一半的潛在買家（55%），其次是獨立屋（28%）和聯排別墅（17%）。42%的潛在公寓買家想要一套價格在100萬至300萬泰銖之間的公寓，而潛在的購房者願意為他們未來的獨棟別墅支付最高1000萬泰銖。
Sena Development董事總經理表示：「由於通脹、利率上升、貸款申請更困難等原因，客戶為了減輕負擔，通常每平方米分期付款金額由5000泰銖降至2000泰銖。」由於原材料供應價格上升，造成了直接和間接的影響：運費、石磚沙土鋼砂等原材料，甚至石油、銅及鋁等價格都上升。隨着經濟復蘇，新樓售價有上調的趨勢，這種情况下，買家會由大單位轉向購買較小單位。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]