商業擴充意慾偏低

目前租務淡靜的原因，並非疫下新常態包括在家工作出現，核心還是經濟前景，企業對前景樂觀才有擴充意慾。 近期有測量師行進行商廈商戶調查，對未來使用辦公室樓面的取向，得出的結果是商戶整體擴充意慾仍屬偏低，相信會直接拖累租金表現。 疫情3年封關，正常商務往來受衝擊，如今年初通關，經過逾半年重啟活動，商廈租務又是否如預期般理想呢？高力最近進行一項調查，於2023年6月底至8月初期間，訪問了321位寫字樓租戶對未來前景的展望，以了解企業對辦公空間的需求。部分結果可以值得研究。 1.擴充辦公室意慾低迷：在受訪機構中，53%表示未來兩年租用辦公室樓面預計不變，另21%表示有可能收縮，只有26%表示有興趣擴充樓面。未來兩年最有可能擴張的行業為資訊科技業（IT）、銀行與金融以及保險業。當中，超過半數（56%）資訊科技業的受訪者表示正積極了解並尋求擴展辦公空間，於銀行與金融以及保險業領域當中，約35%受訪者計劃增加寫字樓面積。 在家工作 非縮辦公樓面主因 疫情過後，中港正式通關，最初預期市況向好，據商廈租務代理指，本年首季睇樓量及洽商辦公室租務活動頗暢旺，比起疫情明顯改善，惟落實未算多。直至近兩個月，租務氣氛進一步轉弱。事實上，由於近月環球經濟亦有憂慮，包括政局、高息環境等影響，而內地經濟復甦不似預期。香港作為內地與國際經商的橋樑，受以上的大環境變化，令機構在港擴充興趣暫一般，選擇審慎態度，亦解釋近期不少數字顯示，通關後個別月份商廈吸納量仍出現負數。 2.在家工作並非縮減樓面主因：有打算縮減樓面的受訪機構中，企業主要受到成本優化（71%）和業務需求萎縮（55%）所影響而縮減辦公空間，而在家工作（41%）排第3。部分受訪租戶亦由於業務轉移至中國內地（14%）、新加坡（13%）或其他國家（9%）而縮減寫字樓規模。 倘經濟乏好消息 空置續高企 兩年多前，不少機構採在家工作策略，當時引起不少人認為在家工作長遠可取代傳統辦公室。據了解，目前亦有不少機構採取混合工作模式，即員工作可選擇在家工作或辦公室上班，而機構亦沒因此減少辦公室樓面，只是把樓面靈活運用，例如增加共享成分，故相信商廈租務減少，在家工作並非最關鍵因素。 從上述統計，基本上反映目前租務淡靜的原因，並非疫下新常態包括在家工作出現，核心還是經濟前景，包括股市表現、營商環境等，企業對前景樂觀才有擴充意慾。當前環球局勢尚未明朗，內地復甦亦需時，可以預計今年商廈新需求，包括企業首次落戶，或在港企業擴充，仍維持較低數字。換言之，租務活動主要來自機構搬遷，並以節省成本為主要原因，故整體商廈吸納量似乎仍未樂觀。 同時間，今年甲廈新供應仍偏高，而目前空置率亦在15%以上，至少逾千多萬平方呎樓面待租，下半年若經濟前景沒特別好消息，相信高空置率維持較長時間，租金仍有下跌空間。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論