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專家樓評:轉按業主趕搭尾班車要快

2023-09-14    東方日報
大型銀行相繼宣布,計劃於9月18日上調銀行同業拆息按揭(H按)鎖息上限,新做按揭由現時最優惠利率(P)減2.25厘大增0.5厘至P減1.75厘,即實際封頂息率由3.625厘增加0.5厘至4.125厘,同時現金回贈大幅下調。以每500萬元貸款額計,每月供款較現時多約1,400元。 H按封頂息升 估不加P息 其他銀行都大機會陸續跟隨調整,預計9至10月是有意申請轉按套現人士的「優惠尾班車」!建議有意做轉按套現作投資或有資金需要的人士,要把握未來一個半月黃金時間,留住高現金回贈及較低封頂息的優惠。 現時市場分析大多認為,美國聯儲局於9月加息機會不大,但大型銀行卻於美國可能暫緩加息之際,突然大幅追加按息,而且幅度達0.5厘,與之前銀行上調最優惠利率時,以0.125至0.25厘的較溫和取態有很大差異。估計這個取態變化是由於年初至年中,一向都是銀行搶按揭市場的時間,如當時早早便上調按息,或難以達到業績指標。 踏入第三季尾段,部分銀行可能已近「跑夠數」,加上港元一個月拆息持續高企,資金成本壓力大之下,銀行才較大幅地「追加」按息,以紓緩資金成本上升。 市場估計美國年底前再加息的機率不多於50%,預計香港銀行在這次上調封頂息後,短線再上調最優惠利率的機會不太高。假若美國未來再加息,香港銀行即使會跟隨上調,預料最多僅加0.125至0.25厘,不會再大幅加息。 盡早申請把握「寬限期」 另外,要留意兩間大型銀行上調封頂息是有一段「寬限期」,對於現樓物業是在9月18日才生效,至於樓花物業則延至30日才生效,同時這是以申請日期計算,而不是提取貸款日期,亦即時說,短期內有申請按揭需要又或是正在考慮轉按的人士,應加快步伐申請,或能趕上「尾班車」。特別是早前選了180天即供成交期的新盤買家,應盡早申請以鎖定優惠。 過去每輪加息周期下,樓市交投短線會受影響,而成交靜,物業估價亦較易受部分劈價成交影響而估價下調。因此如想趁樓價或股市向下,入市撈底的話,現時先鎖定較高物業估值,轉按套現,即使未有投資目標,但先把資金放到高息存款戶口(Mortgage Link),可收取等同按揭息率的利息,取得一筆零息的流動資金,以待合適時機出擊。 特別是持有較大額物業業主,在政府早前放寬按揭後,持有估值約1,500萬元的自用住宅,現時轉按最高可以做七成按揭(借1,050萬元),以現時銀行轉按現金回贈可高達3.15%來說,可取得逾32.02萬元的銀行現金回贈,較過去只能做五成按揭(借750萬元)時,貸款額多20%(300萬元),可取現金回贈較過去多40%。 同時,轉按套現賺到的現金回贈,至少足以抵銷10個月的供款利息開支,亦可以說是變相自製免息供款期。 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣