租金回報跑輸了

以現時市場租金水平及近月租金回報率2.4至2.8厘來看，「租平過供」的情況將更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。 6月份，唐榮曾在專欄提出一個問題，市場出現樓價跌、租金升的情況，一來一回，可以拉高出租回報率，投資者會否心動？ 當時指出，息口是影響樓市關鍵因素之一，實際按揭利率由去年低於1.5厘，到近日兩間銀行再加封頂按息，封頂按息達到4.125厘計算，以500萬元貸款額，月供由約1.7萬元，急增逾4成至2.4萬元，結果用家入市要考慮供樓負擔增加，投資者買樓收租回報亦大受拖累，收租的大部分回報均被按揭利息所侵蝕，影響到投資者入市意慾。雖然租金升、樓價跌，使回報率不斷上升，但至今還是跑輸給按揭利率的調升速度。 中原按揭一份報告指出，繼滙豐上調新造按息及縮減回贈優惠後，據昨日中銀香港亦調整按揭息率，上調新造按息0.5厘（H按封頂息率，由P-2.25厘調整至P-1.75厘，P按息率同步調整），即實際按息將由3.625厘升至4.125厘，加幅半厘，息率調整幅度與滙豐相同。 報告認為，今年在加息周期歷程下，反映銀行資金成本的銀行同業拆息持續處於高水平，與樓按相關的1個月港元拆息由5月至今連續5個月處於逾4厘水平，拆息持續高現時市場按息3.625厘水平，反映銀行資金成本持續有上升壓力，加上按揭現金回贈上升至高達3%至3.1%，為18年來新高，銀行按揭業務難有合理利潤；相信是次大型銀行先後上調新造按息及縮減現金回贈優惠，主要是紓緩資金成本上升的加息壓力。 以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4厘至2.8厘來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。翻查差餉物業估價署私人住宅回報率變化，A至E類，面積由細至大分類，當中A類431平方呎以下單位的回報率表現較佳，銀行快速加半厘封頂息，但以A類住宅單位來說（見表），回報率花了一年時間才增加半厘，由去年6月的2.4厘升至今年7月最新數字2.9厘，與新造按揭封頂息有超過1厘的差距。 「租平過供」勢加劇 樓市添壓 如果再看看更舊年代的資料，細單位的回報率曾在2001至03年間，樓價超低年代，出租回報率曾達6厘至6.5厘水平。至於最接近今時，細單位回報在4厘或以上，與今時按揭封頂息相若，則大約在2009至10年，約十多年前才出現，換言之，回報率追上今時按息水平，機會相當低。 銀行持續加息，經絡按揭一份報告則提醒，加息周期間，供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金，以應對利息上升的風險，並建議以現時壓力測試基準再加1厘作計算，以加強未來加息的風險管理，同時亦避免借得太盡失預算。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論