2023-09-05
經濟日報
香港GDP由第一季按年增長2.9%，至第二季放緩至按年增長1.5%，主要原因是香港外圍經濟疲弱，導致出口在第二季度同比下跌15.2%，加上支柱產業之一金融市場也受累借貸利率高企等因素等影響而低迷不振，即使社會消費動力因通關回復強勁按年增長，但整體而言，復甦力度遠遜市場預期，香港經濟仍然面臨不少挑戰。
內外隱憂未除，令香港市民普遍對投資愈趨審慎，即使樓市一直以來也是香港人的財富信仰泉源，樓價經過首季一度急速回升約8%後，第二季開始，二手樓成交日益放緩，十大屋苑周末成交低見2至3宗，成交非常淡靜，樓價走勢也開始持續橫行偏軟，到底這個是大漲小回的走勢？還是高息環境下搖搖欲墜的開端？目前市場一片看淡，香港樓市真的岌岌可危嗎？筆者嘗試用各項香港經濟核心數據等，客觀拆解樓市短、中和長期的走勢。
人口重現增長 人才通帶旺租務
1）美國加息周期：過去40年，美國共經歷了7次顯著加息周期，分別是1983、1987、1993、1999、2004、2015和由2022年年中開始至今仍然進行中……，無獨有偶，每次加息周期均是維持1至2年多時間，這次加息步伐是歷史上最急速的，在1年時間內已經累積加幅超過500個基點，聯邦利率上調到最新的5.25厘至5.50厘，正是如此，香港銀行同業拆息利率等也無可避免直線上升，影響遍及企業借貸成本如地產商的資金成本，樓市業主的借貸成本也受到嚴重影響；可幸香港受惠資金充裕，並沒有完全跟足銀行拆息上升的幅度，最新業主的樓宇按揭貸款利率介乎3.025厘至3.625厘不等（向金融機構借出的一按），由此可見，利率是否已經見頂，是困擾香港樓市的業主和潛在買家的最重要因素。
2）香港人口增長趨勢：過去5年，香港總人口數量受到多項偶發性事件影響（如社運、移民潮、疫情封關等），從2018年底人口增長開始大幅放緩，甚至因移民潮一度出現負增長，直至近期才能扭轉局勢，回復到2023年6月底止的749萬人口（2018年底為745萬人口），可以看到過去近5年時間，人口數量並沒甚麼實質增長，而人口的總量和樓市的總需求量直接掛鈎，未來香港能否持續保持總人口上升，對香港經濟和樓市走勢至關重要。
3）貨幣供應量M3總量：香港全社會貨幣總量從2020年年底的不足15萬億港元到23年6月底止的16.75萬億港元，總金額持續上升，反映了香港整體總資金量不但沒有流走，反而持續增加，其中定期存款戶口（包括港元和外幣）佔比M3總金額約51.3%，從此點可以印證，股市和樓市疲弱的根本原因是，資金大幅流向高息的定期存款戶口，短期利淡樓市。
4）香港最新失業率：2023年5至7月最新失業率低見2.8%，創了近年新低，總就業人數高達370.8萬人，已經可以稱得上是「全民就業」，這點是利好樓市的因素。
5）香港私人住宅物業空置率：直到2022年底，私人住宅物業空置約5.5萬間，空置率在4.4%，仍然處於相對健康水平。
6）各項人才通計劃：今年初到8月底，獲批來港的人才通簽證已經達到7.5萬人；已經抵達香港的人才高達3.8萬人，超出港府每年3.5萬人的目標，這項計劃，對香港的經濟和樓市具有相當積極的正面影響，最先反映是租賃市場受惠，加上來港的內地留學生人數逐年遞增，年中開始，住宅租賃需求逐漸變得旺，租金也逐漸回升。
以上六大數據，就是筆者認為目前影響樓市的主要核心因素，也可成為政府未來優化房屋政策的主要考量依據；由此，我們可以從短、中、長期三大因素的影響，去判斷樓市未來走勢：
短期受壓 市區住宅長線看俏
短期走勢：息口居高不下，定期存款搶走買樓資金，地產商也因資金成本高企，加快速度減價賣樓，新盤搶走二手客，對樓市的短期走勢均構成壓力。
中期走勢：隨着明年市場預期美國開始進入減息周期，同時受益於人才通引進人才計劃，香港人口回復正增長，租金穩步上揚，筆者預期樓市會逐漸回升。事實上，香港缺乏的並非財富，而是缺乏實業發展和對前景的信心。
長期走勢︰由於香港未來住宅土地供應更側重於新界西（北部都會區）和明日大嶼交椅洲填海造地計劃，相較而言市區住宅供應非常有限，市區樓市長期走勢相信比較正面，如有自住需求的用家在適合時機，能力所及的前提下，可以考慮上車；筆者投資經商逾20年，曾累計看過逾4千個二手單位，深知用家的思考方向，應循三大層面客觀考量︰
1）宏觀經濟：即息口走勢、失業率和居民收入等等，這也是最多專家研究的項目；
2）人口流動：這影響地區潛力，香港地區差異化極大，例如為甚麼在同一時間，沙田區樓價大幅跑贏大埔區，將軍澳區跑贏西貢區？這方面則很少專家深入研究；
3）微觀層面：仔細比較大屋苑之間的性價比，比如黃埔花園為何跑贏同區的半島豪庭？這部分，極少專家能夠準確把握。
宜減辣激活交投 穩樓市信心
總體而言，由於香港短期內同時面臨各項負面因素的高度挑戰，為使經濟走出結構性困局，快速回復到疫情前水平，業界希望港府制定新房屋政策能夠審時度勢，把已經不合時宜的樓市辣招如額外印花稅（SSD）等盡快削減以至廢除，以激活樓市交投，加大力度穩住市場信心，增強香港應對中美對抗、內地經濟下滑等負面影響的防禦力！（作者亦為網上訪談節目「邊個夠你葳」嘉賓）
撰文 : 林皓 樓市資深投資者
欄名 : 評論