2023-08-31
經濟日報
置業階梯層次的多寡，核心是私樓樓價水平，跟市民可負擔水平的差距有多大。
今期「居屋2023」認購情況不似預期，房屋署署長羅淑佩日前在房委會公開例會的發言提到，今次的超額認購倍數達約18倍，反映資助出售房屋的需求仍然殷切，也意味着申請者成功購買居屋單位的機會增加，對買家並非壞消息。
「居屋2023」在8月中截止接受申請，房委會合共收到約17萬份申請，平均約18個人爭一個單位，成為歷來最少競爭的一次。今期居屋認購相對冷淡，以17萬份申請計算，相較上期「居屋2022」的25.2萬份大幅減少33%，屬於「居屋2018」錄得約10.5萬份申請以來最少的一年。分析認為，跟樓市前景不明朗，影響入市意慾有關。
新居屋僅超購18倍 相對冷淡
「寧買當頭起，莫買當頭跌」是人之常情，樓市下跌時，觀望氣氛濃厚屬正常情況。唐榮想提的是另一個因素，即今年屬於連續兩年有多達9,000伙居屋推出。同時，未來5年度（2023/24至2027/28年度）房委會聯同房協將有4.59萬伙居屋等資助出售房屋落成，亦即是平均每年亦有大約9,000伙居屋落成。
從數據可以見到，居屋的供應開始步入比較穩定時期，每年9,000伙居屋，加上相當數量的綠置居、港人首置盤等等不同房屋供應，社會對於未來上車機會的預期會不會潛移默化有所改變。
當所推出的居屋位置不算特別吸引，自然造成認購人數大減。以今次「居屋2023」來說，相對缺乏吸引眼球的「明星屋苑」，6個新屋苑之中有一半位於安達臣，同質性強，亦被視為存在交通接駁問題，而除了啟德啟悅苑位於市區（連續兩年有啟德居屋推出）外，其餘屋苑均屬新界區。
雖然「居屋2023」認購申請減少，但以超額18倍計算，仍然不難沽清。不過，當年復年、月復月有更多居屋推出，而私樓樓價再多跌一些，令私樓、居屋樓價差距進一步收窄，最終亦會慢慢影響到居屋需求。
事實上，現時政府建立了一條相當多元、完備的置業階梯，由公屋之上，還有綠置居、居屋、樂建居、港人首置盤4項置業選擇，最後才是私樓。置業階梯層次的多寡，核心是私樓樓價水平，跟市民可負擔水平的差距有多大。當私樓樓價愈是脫離市民負擔能力，愈需要多一些不同階級的置業選擇，讓市民可以按部就班，選擇適合自己的置業階梯。
反過來說，當私樓樓價下跌，跟市民負擔能力差距收窄，不同資助房屋產品的市場空間自然被壓縮；就像早前「平爆價」推出的油塘親海駅，發展商甚至指一部分入票的準買家，屬於潛在的居屋買家。當私樓樓價下跌，壓力自然向下層的港人首置盤、樂建居、居屋壓迫。近日荃灣油柑頭港人首置盤的流標，又有沒有反映發展商對於港人首置盤在未來市場定位的憂慮呢？
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論