租金跑贏樓價 三連勝

自2018年至今出現的15次「價跌租升」情況，多達12次集中在每年的6月、7月、8月的暑假。 唐榮早前提及，「價跌租升」的月份大多數跟暑假租賃旺季有關，結果剛公布差餉物業估價署7月「暑假」數字，繼續出現價跌租升。 該署剛公布最新樓價指數，已連跌3個月，7月份按月再跌1.1%，報343.4點，3個月累跌約3%。不過，指數仍較去年12月低位的334.7點，高出約2.6%。 租金則持續造好，更連升6個月。7月份租金指數按月再升1%，報183.2點，屬2021年11月以來最高，6個月累升5.5%。若與去年12月比較，指數今年內亦累升約4.4%。價跌租升再次在7月出現，亦都是自5月起，連續出現3個月的價跌租升。 每年暑假 多現「價跌租升」 自2018年至今出現的15次「價跌租升」情況，多達12次集中在每年的6月、7月、8月的暑假，幾乎每年暑假都會出現，只是持續時間長短的分別。換言之，下一次公布的8月數字，住宅樓市仍有極大可能繼續價跌租升。 本欄曾指出，家長們大多趁暑假安頓搬屋、租樓事宜，以便仔女在9月開學，再加上內地留學生租樓因素，長久已來暑假租賃旺季租金有較大上升動力，令到租賃市場短暫擺脫整體樓市氣氛。而今年提前5月出現「價跌租升」屬於相對罕見，有機會跟加息、樓市觀望氣氛濃厚、重新通關等等，令「轉買為租」或租樓客增加有關。 至於暑假過後的9月、10月會否結束背馳值得觀察。不過，要留意的是過去十多年屬於極端低息，租金回報率反覆下跌，樓價大幅跑贏租金的時期，但當利息走向「正常化」，租金回報率要求上升，會否逆轉成租金跑贏樓價，有機會令「價跌租升」情況變得更常見。 暫時差餉物業估價署的資料，直至今年6月（7月待公布），不同面積的住宅回報率約由2至2.8厘不等，以最細單位431平方呎以下回報率最高，而價跌租升能否進一步拉高回報率？ 美聯物業一份研究報告亦有相若的走勢，「美聯樓價指數」自5至7月連跌3個月；值得留意，美聯「租金走勢圖」自2月開始上升，至7月已連升6個月，表現比差估署數字更佳，「樓價跌、租金升」的背馳情況已持續3個月（見圖）。 報告認為，今年不少新盤以低市價搶購買力，加上香港息口調高，對準買家帶來心理影響，部分急需沽貨的業主惟有減價吸客，導致樓價回落；反觀，特區政府積極吸納人才，部分已來港工作及生活，為本港租務帶來新增需求。與此同時，暑假為租務旺季，內地生來港升學同時帶來租務需求，因此租金持續向上，並與樓價呈背馳走勢。 8月份油塘親海駅以震撼低價登場，二手樓價進一步受壓，「美聯樓價指數」續跌；然而，8月份依然為暑假租務旺季，加上人才持續來港，相信租金將有機會續升，即8月份「樓價跌、租金升」的背馳走勢有望維持；然而，未來租金走勢能否持續向上，則要視乎經濟能否改善。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論