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二月 26, 2024 星期一 多雲 17° 79%

理性看待港住宅市場

最近「香港發展商七折賣房」的話題在內地自媒體圈爆火,引起內地網友熱議。作為一個居港13年,從事12年房地產行業的港漂,今天談談我熟悉的香港地產市場。 在內地自媒體圈爆出的香港住宅項目位於油塘工業區內,北部以公屋和居屋住宅為主,公屋於1990年開始清拆重建,南部臨海位置原先用作工業發展的地塊現被政府規劃成私人住宅區,周邊商場、醫院、中小學校等配套設施尚在逐步完善中,兩家混凝土廠比鄰該住宅項目,尚未有搬遷計劃。雖然區內今年有新盤供應,但樓價及增值幅度一直落後於市區其他區域。 該項目平均呎價約1.5萬元,相對於同區內的新盤朗譽呎價1.8萬元,低了16%,但朗譽遠離混凝土廠,位置更優。同時一街之隔的魚市場已確定改建為住宅,未來會擋住該項目的部分海景。加上用料和設計上的差異,所謂的七折賣房也只是內地自媒體的說法,對居住環境不敏感的買家,這是一個不錯的上車選擇。 房地產抗跌性 優於股市 香港的股票和房地產市場高度相關,房地產的抗跌性能顯著優於股市。2007到2009年港股最大回撤59%,同期房地產最多跌22%;2021年至今,港股最大回撤51%,但房地產最大跌幅只有16%;港股開年至今跌了3%,但住宅價格逆勢反彈了5%,其主要原因一是通關帶動市場復甦;二是輸入人才計劃,目前已經有超過6萬人獲批,帶來了潛在的買樓需求。事實上今年上半年香港住宅市場合計成交了26,222宗,成交金額2,427.35億元,較2022年下半年的20,069宗及1,695.6億元,分別上升30.7%及43.2%。 過去1年香港政府推出多項利好市場的新政策,包括非永久居民買樓繳納的30%額外印花稅可以在成為永久居民後獲得退還;1,500萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成,若開發商再提供部分首付貸款,則買家只需10%到20%的首期款即可購房,而此前首付比例至少50%。如果未來香港樓價繼續面臨下行壓力,政府可能會降低或者取消額外的印花稅。 發商展有意減少未來的潛在供應。截至6月底,2024至2026年一手私人住宅潛在供應為10.5萬個,高於過去7年的平均數9.5萬個。但已建成住宅單位上半年同比減少了37%,而第二季度已建成住宅單位環比減少了88%,同比減少了80%。 隨着香港持續引進人才政策的推進,未來將轉換成實際購買力,再加上預期降息的影響,筆者認為香港房價未來的下行空間有限。 撰文 : 孫國立博士 第一太平戴維斯(香港)大中華區資本市場董事 欄名 : 專家論市