理性看待港住宅市場

最近「香港發展商七折賣房」的話題在內地自媒體圈爆火，引起內地網友熱議。作為一個居港13年，從事12年房地產行業的港漂，今天談談我熟悉的香港地產市場。 在內地自媒體圈爆出的香港住宅項目位於油塘工業區內，北部以公屋和居屋住宅為主，公屋於1990年開始清拆重建，南部臨海位置原先用作工業發展的地塊現被政府規劃成私人住宅區，周邊商場、醫院、中小學校等配套設施尚在逐步完善中，兩家混凝土廠比鄰該住宅項目，尚未有搬遷計劃。雖然區內今年有新盤供應，但樓價及增值幅度一直落後於市區其他區域。 該項目平均呎價約1.5萬元，相對於同區內的新盤朗譽呎價1.8萬元，低了16%，但朗譽遠離混凝土廠，位置更優。同時一街之隔的魚市場已確定改建為住宅，未來會擋住該項目的部分海景。加上用料和設計上的差異，所謂的七折賣房也只是內地自媒體的說法，對居住環境不敏感的買家，這是一個不錯的上車選擇。 房地產抗跌性 優於股市 香港的股票和房地產市場高度相關，房地產的抗跌性能顯著優於股市。2007到2009年港股最大回撤59%，同期房地產最多跌22%；2021年至今，港股最大回撤51%，但房地產最大跌幅只有16%；港股開年至今跌了3%，但住宅價格逆勢反彈了5%，其主要原因一是通關帶動市場復甦；二是輸入人才計劃，目前已經有超過6萬人獲批，帶來了潛在的買樓需求。事實上今年上半年香港住宅市場合計成交了26,222宗，成交金額2,427.35億元，較2022年下半年的20,069宗及1,695.6億元，分別上升30.7%及43.2%。 過去1年香港政府推出多項利好市場的新政策，包括非永久居民買樓繳納的30%額外印花稅可以在成為永久居民後獲得退還；1,500萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成，若開發商再提供部分首付貸款，則買家只需10%到20%的首期款即可購房，而此前首付比例至少50%。如果未來香港樓價繼續面臨下行壓力，政府可能會降低或者取消額外的印花稅。 發商展有意減少未來的潛在供應。截至6月底，2024至2026年一手私人住宅潛在供應為10.5萬個，高於過去7年的平均數9.5萬個。但已建成住宅單位上半年同比減少了37%，而第二季度已建成住宅單位環比減少了88%，同比減少了80%。 隨着香港持續引進人才政策的推進，未來將轉換成實際購買力，再加上預期降息的影響，筆者認為香港房價未來的下行空間有限。 撰文 : 孫國立博士 第一太平戴維斯（香港）大中華區資本市場董事 欄名 : 專家論市