最近市場上有多個新盤以低價開售「截擊」搶攻，令二手樓價短暫受壓，有不少業主亦願意接受現實，擴闊議價空間吸客。而近日更有多個半新盤加入戰場，部分信心不足的業主以低於買入價賣出。在樓市前景未明朗化前，為何這批業主需要賣樓套現？準買家入市又如何部署？筆者為大家一一拆解。
首先，半新盤是指入伙不久的樓盤，大多數是剛過3年SSD禁售期的新盤單位。這些單位由於樓齡新，故多數毋須擔心維修問題，並且裝潢新簇，節省了買家的裝修費用，甚至可以即買即住。因此許多新盤的向隅客傾向在半新盤中尋找物超所值的單位。
半新盤減價潮 與按揭有關
半新盤出現減價，某程度上與按揭有關。發展商在推出新盤時通常會提供折扣或現金回贈，以降低買家的入市成本。此外，為了吸引首期不足的買家，部分發展商甚至會為買家提供「呼吸Plan」上會，買家可以毋須經入息審查或壓力測試，甚至頭幾年只是還息不還本，就能以低首期的方式成功上會。然而，在指定時間結束後，買家需要開始還本金。由於部分業主無法負擔高息，或無法轉換按揭條款，最終只能將物業出售。
此外，息口上升也是半新盤減價的原因之一。由於現時本港經濟前景未明朗，加上加息周期存在太多的不確定性，意味業主仍需在一段時間內「捱貴息」，為樓市添加下行壓力。而半新盤的業主大多數於2020年時購入單位，當時本港仍處於低息環境，吸引不少買家入市，以至近期息口逐步攀升，不排除部分業主未能抵受加息壓力的增加，因此決定賣出物業套現。
根據現時額外印花稅制度，如果物業持有期為6個月或以內，稅率為20%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為15%；如物業持有期超過12個月但在36個月或以內，稅率為10%。因此許多業主趁着剛過SSD鬆綁期間，將物業出售以套現。根據以上的持有期推算，今年有多個半新盤已經或即將達到SSD期限，包括柏傲莊、Sea to Sky、Wetland Seasons Park等。相信這些半新盤能夠為二手市場帶來活力，而準買家也可以考慮在這些半新盤中找到入市的良機。
撰文 : 馬泰陽 香港置業行政總裁
欄名 : 大行觀點