重點
1.內地3部門聯合推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施，有待地方政府出台。
2.5年期貸款市場報價利率（LPR）上周意外未降，加上官媒強調「房住不炒」須長期堅持，內房板塊又大跌。
3.對比2014年樓市放寬周期，要出台棚改貨幣化才能刺激後續住房需求。
內房板塊8月壞消息接二連三，最重要的固然是碧桂園（02007）陷入快將債務違約的倒計時，另外中央政府尚未展示出對援助房地產的積極決心，也令板塊氣氛陷入谷底。券商最新分析，地方層面的鬆綁政策已不足夠，內房需要有如2014年「棚改貨幣化」級數的大規模刺激政策，才能盤活潛在的購房需求以及重振市場信心。
洪灝：購房需求很可能只是推遲
內地最新房地產數據進一步疲弱。1至7月份全國商品房銷售額70,450億元（人民幣•下同），按年倒退1.5%，是年內首次轉負；單計7月，商品房銷售額跌幅高達19%。另一方面，1至7月份房屋新開工面積56,969萬平方米，按年下降24.5%。單計7月則為按年跌26%。
大和更新其追蹤城市的高頻數據，在8月的頭三個星期售出的商品房銷售面積按月再跌9%，按年續降34%。二手房銷售顯得更具彈性，同期的銷售面積僅按年跌4%。該行認為住宅銷售疲軟的原因包括：
1.購房者對自身財務狀況缺乏安全感；
2.對房價前景的疲弱預期；
3.缺乏有效的政策措施。
摩根大通認為，房地產仍然是內地最大的經濟下行風險。房地產自4月以來已失去增長動能，而碧桂園爆雷且影響蔓延至影子銀行和地方政府融資平台，則使情況惡化。該行料內地樓市呈「W型衰退」，即經歷第一季短暫反彈後繼續下滑，預計今年全國房地產開發投資將下降8.2%，商品房銷售額將下降10%，房屋新開工面積將下降25%，土地銷售額將下降20%。
思睿集團首席經濟學家洪灝就認為要客觀地分析內地房地產數據。他指出，盡管整個房地產行業普遍疲軟，但國企內房表現良好，在7月錄得強勁的銷售增長（見表）：「如果正如某些專家所言，房地產需求已經消失，那麼為什麼人們仍然從國資背景的企業買房？難道房地產的需求只與開發商的所有制有關？顯然，人們對於『爛尾樓』依然憂心忡忡。」
配合二手房價格下跌，租金卻在上漲的觀察，洪灝認為「這表明人們正在推遲買房決策，選擇租房。如是，住房需求很可能只是被延宕，而非消失。」不過他亦提醒，中國私人部門的負債比率現在約為GDP的150%，與1993年日本房地產泡沫的頂峰水平相似，「這是一個需要舉國傾注全力的重要拐點。」
既然內地仍然存在一定的購房需求，那接下來就要靠中央出台政策來激活這些需求，使資金流入樓市來解內房燃眉之急。
房貸利率已極低 再減無助需求
市場原本期待人民銀行會下調2019年起與房貸利率掛勾的5年期貸款市場報價利率（LPR），從而減低入市成本，但上周一5年期LPR意外不變，令市場失望。
當然，這不代表貨幣政策不出手，畢竟人民銀行已表示貨幣政策應確保房地產市場的健康穩定發展。8月25日，據新華社消息，住建部、人行、金融監管總局聯合印發了《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款「認房不用認貸」政策措施。通知明確，此項政策作為政策工具，納入「一城一策」工具箱，供城市自主選用。但要留意，《通知》只是叫地方政府可以推行「認房不用認貸」，既未落地，也不是全國通行，後續要留意哪些城市，特別是一線城市有否把政策落地。
摩根大通提出，內地首套房貸款利率過去一年已明顯低於5年期LPR，踏入第三季更跌穿4厘（見圖一），但房地產數據仍毫無起色，足證減房貸利率無助提振需求。不過高盛指出，信心仍然是經濟恢復的關鍵，而LPR意外不變有可能損害市場信心，因為投資者或會解讀為中央即使是適度的政策刺激也扣住不願出台。
參照15年周期 內房要派錢式救市
自2022年3月，鄭州成為首個樓市鬆綁的2線城市以來，內地已經進入超過1年的政策寬鬆期，但樓市只在2023年第一季因解封及基數效應而出現小陽春，不改整體萎縮趨勢（見圖二）。摩根大通就指，鬆綁政策有助於穩定市場情緒，但只靠鬆綁無法帶來實質性的銷售恢復。該行認為，帶動居民買樓的2個更重要因素是：
1.預期樓價上升，當刻入市不會迎來損失；
2.對就業、收入前景有信心，即有能力供樓。
要居民有就業、有收入供樓，需要中國整體經濟回暖，更要着力的是財政政策；要居民預期樓價上升，其實就和任何其他資產一樣，要有得炒、炒得起。
摩根大通拿出2014至2015年，上一個政策寬鬆期作比較（見圖三），可見2014年也有城市減辣但全國樓市依然疲軟，直到2015年開始「棚改貨幣化」才明顯改善。該行指出，2015年商品房銷售面積按年增長7%，若剔走棚改貨幣化帶來的利好就變成倒跌2%。同時棚改貨幣化創造不少新的購房需求，推動房價增長並激起市場情緒，進而帶來了2016年和2017年的熾熱樓市。
「棚改貨幣化」之所以有效救市，原因有二：
一、棚改會拆舊樓，一定會製造出買樓剛需；
二、更重要的是「貨幣化」，賠現錢畀受影響戶買新樓，那麼他們可以選擇自己補貼多少來買間更靚的樓，改善生活環境，最終吸引更多民間資金流入樓市，激活房地產市場。
今年7月底中央提出「城中村改造」，唯效力不可與棚改貨幣化同日而語。首先，是次城中村改造限定於超大特大城市，且不允許大拆大建，不拆樓自然不能強硬製造買樓剛需；而且沒有「貨幣化」，根本無法撬動居民資本。
最後回歸一個問題：今次內地樓市能否如上一個政策寬鬆期，最終催谷銷售重拾正增長？摩根大通點出本輪周期的4點不同，本欄按此略加補充，讀者可自行得出結論：
1.政府對打擊投機行為表態更強烈。內地官方媒體《經濟日報》上周發表文章指，「房住不炒」是促進房地產市場平穩健康發展的一項總原則，不應也不會改變，須長期堅持；
2.超過40%的內房開發商出現債務違約；
3.就業、收入前景更加疲弱。內地7月經濟數據大規模遜預期後，已開始有券商料中國全年GDP增長不能「保5」，如野村預測為4.6%、瑞銀預測為4.8%；
4.「棚改貨幣化」恐難再度出現。這與第一點長期堅持「房住不炒」關聯。
投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。
作者：陳煒傑