2023-08-28
明報
【明報專訊】長實(1113)低價開售親海駅，引起巨大的關注，也一度令到長實股價大跌。不過，長實銷售成績很不錯，除了親海駅有小量向海大單位因樓價較高，而沒有在開售當天售出，其餘都在銷售當天賣光。
這一回長實低價賣樓，也為市場提供了兩個重要的信息，一是親海駅II一日售光所有開售的單位，長實的定價也就成了市場的底價，短期內二手樓不大可能跌破這個價格，二是親海駅向海大單位銷售較差也說明目前想買樓的人的購買力也到此為止，長實一舉為市場提供了最低買價，也提供了最高負擔得起的樓價。
與97年灝景灣有別
長實選擇低價賣樓，許多人聯想起1997年的灝景灣，實際上，這是完全不一樣的樓市背景，1997年是樓市高峰期，當時樓價是歷史新高，灝景灣以低於市價開售，之後，樓價從高峰期下跌，跌幅驚人，但是，目前樓價已經下跌數年，回到5年前低位，再下跌的時間、空間都有限。
灝景灣的買家是炒家，想買入炒賣，快速賺錢，不少人簽了買樓合約後，馬上向在場的地產經紀放盤，但是親海駅的買家，買入的目的是自住或投資，已沒有炒賣的可能。親海駅I開售之後，股市投資者開始消化長實低價賣樓的事，長實股價也開始見到支持，轉跌為升。
說親海駅是樓市底價，但是，這個底價可能維持好一段日子，而非馬上可以見底回升，理由當然是因為利率壓不下，美國7月份通脹率比6月份高。聯儲局正在考慮應不應該在9月份再加息，今年內減息的機會接近零了，美國不減息，香港當然不可能減息，而利率是影響樓價最重要的因素之一，所以，也不好期望樓價會回升，最大可能是維持在目前的水平，低幅度波動。
測試目前樓市底價
樓價維持在現水平，不同的地產發展商面對的情况就不一樣，有的地產商剛剛於樓市逆轉前高價買地，目前的確是有壓力，低價開售可能會虧損，不賣則得白白付銀行的高利息。一向以來，長實從來不高價搶地，而是很有耐心地等待地價下跌才出手。
近日，有報道指長實在內地開發一個新樓盤，該樓盤的土地竟然是非常多年前買下的，很奇怪長實竟然可以將一幅土地收藏這麼多年，儘管內地近期樓市狀况也很差，但是，長實這幅收藏多年的土地成本更是低到難以比較，將來推售毛利預料也很可觀。
大學教授
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[曾淵滄 滄海明珠]